Category Archives: Yleinen

Velan vipuvaikutus kiinteistösijoittamisessa

Alhaisten korkojen aika houkuttelee monia suoraan kiinteistösijoittamiseen, koska tuottoa on helppo velalla “vivuttaa”. Vipu tarkoittaa sijoituksen kokonaissummasta olevaa lainaosuutta, jolla pienennetään oman pääoman tarvetta ja samalla nostetaan pääomalle saatua tuottoa. Vivun toiminta on yksinkertainen ja seuraavan esimerkin avulla kuvataan, kuinka vivuttamalla pystyy nostamaan oman pääoman tuottoa.

 

Kuvataan esimerkkiä tyypillisellä Tampereella sijaitsevalla sijoitusyksiöllä, jonka hinta on 100 000 € ja jonka vuosituotto on 7% sisältäen vuokratuoton sekä arvonnousun. Puhutaan myös vain bruttotuotoista, joista vivun lainakulut vähennetään. Sijoittamalla omaa pääomaa asunnon kokonaissumman verran sijoittajan bruttotuotto on 7 000€ vuodessa. Tämä absoluuttinen summa pysyy siis vakiona, mutta kuten alla olevat laskelma todentaa, summan suhde sijoitettuun omaan pääomaan kasvaa sitä mukaa, kun vipu eli velan osuus kasvaa.

 

  • Vipu: 50% = 50 000 €, OPO: 50% = 50 000 €
    • 7 000 € / 50 000 € = 14%
  • Vipu: 60% = 60 000 €, OPO: 40% = 40 000 €
    • 7 000 € / 40 000 € = 17,5 %
  • Vipu: 70% = 70 000 €, OPO: 30% = 30 000 €
    • 7 000 € / 30 000 € = 23 %

 

Tähän mennessä vaikuttaa siis siltä, että vivuttamalla pystyy henkilökohtaisia tulojaan nostamaan huomattavasti. Vivuttaessa täytyy kuitenkin muistaa, että lainan korot ja lyhennykset täytyy vähentää bruttotuloista. Mitä suurempi vipu, sitä suuremmat ovat myös lainan absoluuttiset kulut. Jos lainan korko on 2% ja lyhennys 4 % lainapääomasta laina-ajan ollessa 25 vuotta, tulee vuosittaisesta tuotosta vähentää seuraavat kustannukset.

 

  • Vipu: 50 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 50 000 € * 2% = 1 000 €
    • 50 000 € * 4% = 2 000 €
    • Yhteensä = 3 000 €
  • Vipu: 60 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 60 000 € * 2% = 1 200 €
    • 60 000 € * 4% = 2 400 €
    • Yhteensä = 3 600 €
  • Vipu: 70 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 70 000 € * 2% = 1 400 €
    • 70 000 € * 4% = 2 800 €
    • Yhteensä = 4 200 €

 

Yllä lasketut lainan kustannukset tulee vähentää kokonaistuotosta, jotta saadaan laskettua uusi absoluuttinen vuosituotto sekä tuottoprosentti.

 

  • OPO: 50 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 000 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 3 000 € = 4 000 €
    • OPO-Tuotto %: 4 000 € / 50 000 € = 8%
  • OPO: 40 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 600 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 3 600 € = 3 400 €
    • OPO-Tuotto %: 3 400 € / 40 000 € = 8,5%
  • OPO: 30 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 4 200 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 4 200 € = 2 800 €
    • OPO-Tuotto %: 2 800 € / 30 000 € = 9,33%

 

Esimerkki osoittaa, että vivuttamalla oman pääoman tuottoa pystyy nostamaan seitsemästä prosentista lähes kymmeneen. Vivuttamisen huono puoli on kuitenkin sen tuoma riski. Vaikka korkea velkaosuus lisää oman pääoman tuottoa, lisää se myös kustannuksia ja pahimmassa tapauksessa aiheuttaa velan vaikeuksia takaisinmaksuun, jos asunto on pitkään vuokraamatta. Suorassa sijoittamisessa on myös asunnon hallinnointiin ja huolenpitoon liittyvät riskit ja kulut, jolloin todellinen tuotto jää todennäköisesti odotettua tuottoa pienemmäksi. Täytyy myös muistaa, että sijoitusasunnon tuotot voivat todellisuudessa jäädä rahoituskulujen vuoksi negatiivisiksi. Tämä johtuu siitä, että yllä mainittu tuotto lasketaan sekä ”osinkoina” tuloutuvista vuokratuotoista että sijoituskohteen arvonnoususta.

 

Mikäli kuitenkin haluaa säästyä velan käytön aiheuttamalta riskiltä ja suoran kiinteistösijoittamisen mukanaan tuomalta päänvaivalta, tarjoaa Groundfunding vaihtoehtoisen ja huomattavasti helpomman tavan sijoittaa kiinteistökohteisiin.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

 

Markkinoiden vaikutus kiinteistösijoitusten tuottoihin

Kuten aiemmin julkaistussa blogitekstissä mikro- ja makromarkkinoista mainittiin, kiinteistöjen eri osamarkkinoilla voi olla asuntojen hintakehityksessä suuriakin eroja. Tästä johtuen myös asuntosijoittajan tulee tietää minne kannattaa sijoittaa, jotta sijoitukselleen saa parhaan mahdollisen tuoton. Tämä teksti käsittelee sijoitusasunnon omistavan sijoittajan tuoton muodostumista ja tiivistää erot eri markkinoiden vaikutuksesta tuoton komponentteihin.

Oman pääoman ehtoisen asuntosijoittamisen (kuten myös osakesijoittamisen) vuosituotto koostuu kahdesta osasta: vuokratuotto (osinkotuotto) ja kiinteistön (osakkeen) arvonnousu. Nämä kokonaistuoton osat voivat eri alueille vaihdella rajustikin, johtuen erilaisesta kysynnästä eri mikromarkkinoilla. Tietoinen sijoittaja osaa erottaa nämä kaksi tuottomekanismia toisistaan sillä perusteella, minkälainen hänen sijoitustapansa on ja minkälaista tuottoa hän sijoitukselleen odottaa.

Kun pitkäaikaiselle sijoitukselle halutaan saada korkeaa tuottoa jatkuvan kassavirran kautta, sijoittajan on hyvä tietää millä markkinoilla asunnon hintaan suhteutettu vuokratuotto on kaikkein korkein. Tällöin sijoittaja pystyy maksimoimaan ”osinkotulonsa” ja pääsee nauttimaan kuukausittain saatavasta kassavirrasta. Kun sijoittajalla on puolestaan kiikarissa pääoman kierrättäminen lyhyellä aikavälillä ja jatkuva sijoitusvarallisuuden kasvattaminen tulee sijoittajan toimia markkinoilla, joilla kiinteistöjen arvot ovat kovimmassa nousussa ja kysyntä on kovaa. Tällaisilla markkinoilla sijoittaja pystyy nopeallakin tahdilla velkavipua hyödyntäen saamaan korkeaa tuottoa sijoitetulle pääomalle. Samalla tietenkin nauttien asunnosta saatavista vuokratuotoista. Koska näitä eroja selkeästi löytyy, on sijoittajan hyvä tietää osamarkkinoiden eroista. Pellervon Taloustutkimus PTT:n tekemä tuottotutkimus tutkii näiden tuottomekanismien eroja muutamalla eri osamarkkinalla ja tiivistää nämä odotukset.

Toisin kun yleisesti oletetaan, parhaat sijoitusasunnot eivät välttämättä aina sijaitse Helsingissä, vaikka asuntojen arvonnousu olisikin keskusta-alueiden pienissä asunnoissa korkeinta. Tämä käy ilmi PTT:n tutkimuksesta, sillä sen mukaan Helsingin keskustaa korkeampaa vuokratuottoa sijoitusasunnolleen saa esimerkiksi kehyskunnissa. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat matalampia, mutta neliövuokrat voivat olla hyvinkin lähellä Helsingin keskustan asuntoja. Asuntoihin sijoittavan onkin siis hyvä tutkia markkinoita ja lukea esimerkiksi markkinakatsauksia päätöksiä tehdessään.

Vaikka kiinteistöjä usein pidetäänkin oikealla alueella hyvin pienen riskin sijoituksena, on molemmissa sijoitustavoissa kuitenkin omat riskinsä. Pitkäaikaisissa vuokralle tarkoitetuissa kiinteistöissä on aina vuokralaiseen liittyvät riskit (saanti, huolenpito jne.). Lyhyen aikavälin asuntosijoittamisessa taas riskinä on suhdannevaihtelut ja asuntojen hintojen romahtaminen johtuen ulkoisista tekijöistä.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Kohteen ‘As Oy Tampereen Kaukajärven Aamurusko’ rahoituskierros vietiin läpi ennätysajassa!

Alle kahdeksan tunnin aikana kohteeseen sijoitettiin 150 000 euroa! Minimitavoitteeksi asetettu 100 000 euroa ylitettiin siis roimasti. Olemme iloisia jälleen yhdestä onnistuneesta Groundfundingin kautta järjestetystä rahoituskierroksesta!

 

Hankkeen rahoitukseen osallistuneille sijoittajille maksetaan laina takaisin 31.8.2017 11 %:n korolla. Hankkeen rakennustyöt Tampereella ovat jo täydessä käynnissä. Asuntojen tulisi olla valmiit kevät-kesällä 2017.

 

Hankkeen etenemistä voi seurata tulevina kuukausina palvelumme kautta.

Ensimmäinen paritalokohde palvelussamme on julkaistu!

Uusi kohde Asunto Oy Tampereen Kaukajärven Aamurusko aukesi sijoittajille tänään! Se on palvelumme ensimmäinen paritaloprojekti.

 

Mitä rakennetaan ja minne?

Kohde Kaukajärven Aamurusko on uudiskohde, joka nousee suositulle alueelle Tampereen Vehmaisiin. Se koostuu kahdesta erillisestä paritalosta. Asuntoja on yhteensä neljä ja asuinneliöitä yhteensä 394.

 

Kuka hakee rahoitusta?

Kohteen perustajaurakoitsijana ja samalla rahoituksen hakijana toimii Emso-Rakennus Oy. Se on kokenut alueellinen toimija, jolla on kokemusta menestyksekkäistä rivitalokohteista samalla alueella.

 

Mitkä ovat lainaehdot?

  • 11 % vuotuinen korko
  • Laina-aika 31.8.2017 asti (kertalyhenteinen)
  • Minimisijoitus 1 000 €
  • Rahoitustavoite 100 000 €

 

Vastaamme mielellämme kohteeseen ja palveluun liittyviin kysymyksiin!

info@groundfunding.fi | puh. 010 324 6300

 

Tutustu kohteeseen TÄSTÄ!

Groundfundingin hyödyt sijoittajalle – osa 2: Keskitetty tieto

‘Groundfundingin hyödyt sijoittajalle’ -blogisarja kokoaa yhteen yksityissijoittajan hyödyt sijoittaessa Groundfundingin kautta kiinteistö- ja rakennusprojekteihin. Sarja esittää Groundfundingin hyödyt suhteessa suoraan ja epäsuoraan kiinteistösijoittamiseen eli sijoitusasuntoon ja kiinteistörahastoihin. Kaikissa sijoitusmuodoissa on toki omat hyvät ja huonot puolensa, mutta sarja pyrkii tuomaan esiin erot eri sijoitustapojen välillä.

 

Sarjan edellinen kirjoitus keskittyi oman portfolion luomiseen ja hajautushyötyyn, jonka sijoittaja saa Groundfundingin kautta sijoittaessaan. Tämä teksti keskittyy puolestaan sijoittajan saamaan hyötyyn tiedon keskittämisestä. Teksti sivuuttaa samaa ydinongelmaa, joka mainittiin aikaisemmassa kirjoituksessa mikromarkkinatietämyksestä ja tarjoaa yksinkertaisen ratkaisun tähän ongelmaan. Kuten kyseisessä tekstissä käy ilmi, yksi kiinteistösijoittamisen ongelmakohdista on paikallisen markkinatiedon tarve. Optimoidakseen tuotto-riski-suhteen sijoittajan tulee tietää millaisilla kiinteistöillä on odotettavissa arvonnousua lähitulevaisuudessa. Koska kaikilla sijoittajilla ei voi olla samaa tietämystä kaikilta alueilta, on sijoittajan hyvä turvautua muiden toimijoiden harkintakykyyn. Sijoittaminen Groundfundingin kautta tarjoaa tähän ongelmaan yhdenlaisen ratkaisun.

 

Groundfundingin tarjoamat sijoituskohteet ovat useamman osapuolen toimesta tutkittu. Rakennuttaja on sitonut projektiin omaa pääomaa ja tehnyt laskelmat projektin kannattavuudesta sekä hakenut pankista rahoitusta. Tällöin pankki on tehnyt projektista ja rakennuttajasta oman analyysinsä luottaen siihen, että saa lainaamalleen rahalle vaatimansa tuoton. Pankki edellyttää usein lainaa myöntäessään myytäville asunnoille tietyn varausasteen. Vaadittava varausaste voi olla puolet kohteen myytävinä olevista asunnoista. Pankkirahoituksen järjestyttyä sijoittaja voi olettaa kiinteistölle löytyvän kysyntää, sillä onhan hankkeen onnistuminen ja sijoituksen takaisinmaksu vahvasti sidoksissa kiinteistön myynnistä saataviin tuloihin. Näin sijoittaja hyötyy hankkeen tuntevien toimijoiden tiedosta, jos oma sijoitustietämys ei kata juuri kyseistä markkinaa. Tämä puolestaan mahdollistaa sijoittamisen useammalle markkinalle, jonka avulla hajauttaminen useammalle kysyntäalueelle ilman suoraan kiinteistösijoittamiseen vaadittavaa markkinaspesifiä tietoa on mahdollista. Groundfundingin jokaisesta kohteesta julkaiseman markkina-analyysin tarkoitus on havainnollistaa kyseisen osamarkkinan hintakehitystä ja tilaa. Vaikka kukaan ei pysty ennustamaan tulevaa, niin sijoittaja saa markkina-analyysin avulla yhdellä vilkaisulla käsityksen kyseisen markkinan tilanteesta ja mahdollisesta hintojen kehityksestä.

 

Piensijoittajalla on toki mahdollisuus keskittää tietoa ja sijoittaa valmiiseen portfolioon rahastosijoittamisen muodossa. Tällaisessa sijoituksessa tieto on jo valmiiksi keskitetty ja sijoitukset hajautettu useampaan kiinteistöön. Tämä ei kuitenkaan välttämättä tarkoita sitä, että varoja olisi sijoitettu usealle eri markkinalle. Sijoittajalla ei myöskään ole tarkkaa tietämystä sijoittamiensa kohteidensa sijainnista tai portfolion kokonaistuotosta. Kun yksityissijoittajalla on tietoa esimerkiksi vain Helsingin keskustan markkinoista pienten asuntojen osalta, on hänen hyvä hyödyntää muiden tekemää esityötä sijoittaessaan perheasunnoiksi tarkoitettuun rivitaloprojektiin Tampereella.

 

Yhteenvetona voidaan todeta, että tiedon keskittyminen antaa sijoittajalle mahdollisuuden sijoittaa alamarkkinoille, joista hänellä ei ole markkinakeskeistä tietoa. Kohteeseen liittyvä tieto on usean toimijan tuottama:

 

  • Sijoittaja voi olettaa projektin rakennuttajalla olevan tietämystä alueen kiinteistötarpeista ja vaatimuksista.
  • Kohteen rahoittamiseen osallistuva pankki analysoi riskit omalta kannaltaan ja usein ollessaan suurin rahoittaja pitää huolen siitä, ettei lainaa projekteihin joissa riskit ovat liian suuret.
  • Groundfunding tarkastaa hankkeen ja käy läpi rahoitusta hakevan yrityksen taustat ennen sijoituskohteen julkaisemista palvelussa ja tarjoaa kohteen osamarkkinasta hintakehitystä kuvaavan analyysin sekä oman riskiluokituksen.

 

Näihin tietoihin nojaten sijoittaja pystyy hajauttamaan Groundfundingin kautta sijoituksiaan muillekin kuin sellaisille markkinoille, joista hänellä on eniten markkinakohtaista tietämystä. Samalla sijoittaja tietää tarkasti mihin kohteisiin ja mille markkinoille on rahansa sijoittanut.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

 

Groundfunding arpoo iPad Air 2 -tabletin

Kaikki 31.8.2016 mennessä nettisivullamme www.groundfunding.fi rekisteröityneet osallistuvat arvontaan, jossa palkintona on iPad Air 2. Arvonta suoritetaan 2.9.2016 ja voittajalle ilmoitetaan henkilökohtaisesti. Groundfunding Oyj maksaa arpajaisveron.

Miksi kannattaa rekisteröityä?

Rekisteröityneenä käyttäjänä saat heti tiedon uusista sijoituskohteista ja pääset tutustumaan kohteisiin tarkemmin.  Rekisteröityminen on täysin ilmaista. Huomaathan, että rekisteröityessäsi sinun tulee olla vähintään 18-vuotias Suomen kansalainen. Tarkemmat tiedot löytyvät nettisivuiltamme kohdasta rekisteröidy.

Groundfundingin kautta pystyt valitsemaan ja sijoittamaan juuri sinulle sopiviin mielenkiintoisiin kiinteistöprojekteihin ja luomaan oman sijoitusportfoliosi. Lisäksi sijoitustuottoja syövät kulut ovat olemattomat esimerkiksi rahastoihin verrattuna, sillä sähköisessä palvelussa sijoitukset tehdään ilman hallinnointi- ja transaktiokuluja.

Groundfunging.fi on ensimmäinen suomalalainen kiinteistösijoittamisen sähköinen joukkorahoituspalvelu. Palvelussa kohtaavat rahoitusta tarvitsevat rakennuttajat ja tuottavia sijoituskohteita etsivät sijoittajat.

Kannattaa rekisteröityä ja pysyä kuulolla tulevista sijoituskohteista!

Kiinteistöjen mikro- ja makromarkkinat

Lordi Harold Samuel jo aikanaan tokaisi kolme merkittävintä kiinteistön arvoon vaikuttavaa tekijää olevan sijainti, sijainti ja sijainti. Sijainnilla onkin kiistaton merkitys kiinteistömarkkinoilla, mutta pienelläkin alueella voi erilaisia alamarkkinoita olla useita. Pureudutaan seuraavassa tarkemmin kiinteistön sijainnin merkitykseen käsitteiden ‘mikro- ja makromarkkina’ kautta.

 

Kun talousuutisissa puhutaan kiinteistöjen hintojen kehityksestä, voi saada käsityksen, että positiiviset muutokset koskevat kaikkia kiinteistöjä jollain tietyllä alueella tai koko maassa. Asia ei kuitenkaan ole aivan näin yksinkertainen ja kuulijan tulee ymmärtää, että laskennassa markkinat on yleensä jaettu suuriin alueisiin, kuten pääkaupunkiseutuun sekä muuhun Suomeen. Molemmat alueet ovat kuitenkin turhan laajoja ja käsittävät useita erilaisia alueita ja kiinteistöjä, joissa hintojen kehitys voi olla sekä nouseva että laskeva. Näissä tutkimuksissa lasketaan toteutuneiden asuntokauppojen neliöhinnat ja verrataan edellisen laskentakauden hintoihin. Tämä tarkoittaa, että suurin osa tutkituista asuntojen myynneistä tapahtuu kasvukeskuksissa, joka osaltaan vääristää muiden alueiden todellista hintojen kehitystä. Tutkimukset eivät ota huomioon sellaisten kiinteistöjen arvoa joita ei saada kaupaksi, esimerkiksi muuttotappiokunnissa. Näin ollen ne antavat helposti sellaisen kuvan, että kiinteistöjen hinnat koko Suomessa seuraisivat samaa kaavaa.

 

Markkina markkinan sisällä

 

Tutkimukset eivät oikeastaan tutki kiinteistöjen arvoa, vaan havainnollistavat mihin suuntaan myytyjen kiinteistöjen hinnat liikkuvat. Tämän takia kiinteistöihin sijoittavan on hyvä tietää tarkemmin alueellisen hintakehityksen oikea suunta. Tästä johtuen kiinteistömarkkinat on tarpeellista jakaa pienempiin osiin ja hyvä pohja on yleisesti käytössä olevat markkinakategoriat. Niin kutsutut makromarkkinat käsittävät laajemman alueen, esimerkiksi Helsingin metropolialueesta, johon kuuluu pääkaupunkimme lisäksi kaikkiaan 13 kuntaa. Makromarkkinan sisälle mahtuu lukuisia erilaisia ja eri tavoin jaoteltuja mikro-(osa- tai ala-)markkinoita, joilla on kullakin omanlaisensa ostajakunta ja hintakehitys. Nämä pienemmät alamarkkinat muokkautuvat kokonaisuudeksi makromarkkinan hintojen kehityksenä.

 

Alamarkkinan yksinkertainen selitys on ryhmä kiinteistöjä, jotka tarjoavat ostajalle samat arvot ja toimivat täten toisiaan korvaavina. Alamarkkina ei tästä syystä välttämättä tarkoita jotenkin viivalla rajattua maantieteellistä aluetta vaan voi olla alueena hajanainen, kunhan asunnot tarjoavat ostajalle saman arvon. Kiinteistömarkkinoita tutkineet Allen Goodman ja Thomas Thibodeau jaottelevat makromarkkinan mikromarkkinoihin kahdella eri tavalla: joko maantieteellisesti käyttäen jollain tavalla helposti jaoteltavaa aluetta, kuten postinumeroalueita, tai jaottelemalla kiinteistöt niiden fyysisten ominaisuuksien mukaan (näidenkin kiinteistöjen tulee kuitenkin olla jollain tasolla toistensa läheisyydessä, sillä asunto Turussa ei ole vaihtoehto Helsingissä työskentelevälle samalla tavalla kuin asunnot koko pääkaupunkiseudulla).

 

Osamarkkinoiden merkitys ostajalle

 

Asunnon ostaja tai kiinteistöön sijoittava ei välttämättä katso koko markkinaa tehdessään sijoituspäätöstä. Lähtökohtaisesti hän tutkii jotain tiettyä osamarkkinaa sijoituspäätöksen tehdessään. Tällaisia osamarkkinoita voivat olla mm.

 

  • pienet, remontoitavat keskusta asunnot
  • pienet, uudet asunnot kehyskunnissa
  • suuremmat kerrostaloasunnot keskusta-alueen läheisyydestä
  • katto-/ullakkohuoneistot
  • omilla rantatonteilla olevat pientalot
  • kerros- ja rivitalotontit

 

Näille osamarkkinoille muodostuu myös päällekkäisyyksiä ja yhtäläisyyksiä niin fyysisissä ominaisuuksissa kuin sijanneissakin. Siitä huolimatta jokaiselle esimerkille löytyy oma markkinansa, jos kiinteistöjä ja niille halukkaita ostajia on jollain tietyllä alueella tarpeeksi. Jokaiselle yllä mainitulle kiinteistötyypille löytyy myös oma alueensa, jossa kyseessä oleviin kiinteistöihin sijoittaminen on tuottavinta.

 

Erilaisten alamarkkinoiden olemassaolo johtaa siihen, että kiinteistöihin sijoittavalla on hyvä olla käsitys eri alueiden odotettavissa olevasta hintakehityksestä. Käytännössä on siis hyvä tietää minkälaisille kiinteistöille kyseisellä alueella on nyt ja tulevaisuudessa kysyntää eli arvonnousupotentiaalia. Tämä määrittelee minkälaisia kiinteistöjä millekin alueelle kannattaa rakentaa tai mihin kannattaa sijoittaa. Tästä voimme vetää johtopäätöksen, että ostetun kiinteistön hinta ei välttämättä suoraan seuraa koko maan yleistä hintakehitystä vaan voi olla nouseva tai laskeva kyseisen asuntotyypin kysynnän mukaan kullakin alueella. Koska tällaisia alamarkkinoita voi olla Suomen kokoisella kiinteistömarkkinalla tuhansia, on päätöksiä tehdessä hyvä pitää mielessä muutama nyrkkisääntö:

 

  1. Kasvukeskuksissa ja niiden ympäryskunnissa voi olettaa pitkällä tähtäimellä nousevia hintoja kaikissa asuinkiinteistöissä.
  2. Mitä lähemmäksi keskusta-alueita mennään, sitä enemmän kannattaa asettaa arvoa pienille asunnoille.
  3. Kauempana keskustasta kiinnostus suurempia asuntoja kohtaan kasvaa ja hintaerot pienten ja suurten asuntojen välillä pienenevät.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Groundfundingin hyödyt sijoittajalle – osa 1: Pääoman tarve ja oman portfolion luominen

‘Groundfundingin hyödyt sijoittajalle’ -blogisarja kokoaa yhteen yksityissijoittajan hyödyt sijoittaessa Groundfundingin kautta kiinteistö- ja rakennusprojekteihin. Sarja esittää Groundfundingin hyödyt suhteessa suoraan ja epäsuoraan kiinteistösijoittamiseen eli sijoitusasuntoon ja kiinteistörahastoihin. Kaikissa sijoitusmuodoissa on toki omat hyvät ja huonot puolensa, mutta sarja pyrkii tuomaan esiin erot eri sijoitustapojen välillä.

Perinteinen kiinteistö- ja asuntosijoittaminen nähdään usein hieman haastavana johtuen suuresta alkupääoman tarpeesta. Esimerkiksi suorassa kiinteistösijoittamisessa, jossa omistetaan sijoituksen kohteena oleva kiinteistö tai osa siitä, pääomatarpeen saavuttamiseksi tarvitaan usein lainarahaa pankista. Groundfundingin kautta sijoitettaessa tarvittava pääoma pienenee huomattavasti, sillä kiinteistöprojekteihin sijoittaminen on mahdollista suhteellisen pienellä summalla. Groundfundingin kaltainen joukkorahoituspalvelu mahdollistaa kiinteistösijoittamisen laajemmalle sijoittajakunnalle ja etenkin sellaisille, joilla on mielenkiintoa sijoittaa kiinteistöihin, mutta jotka ovat kokeneet sen hankalaksi johtuen korkeasta pääoman tarpeesta. Lisäksi sijoittaminen internetin välityksellä toimivan palvelun kautta on huomattavasti vaivattomampaa kuin oman sijoitusasunnon hankinta ja ylläpito.

Pieni pääomavaatimus mahdollistaa lisäksi hajauttamisen. Sijoittaja voi rakentaa oman “kiinteistösalkkunsa” ja valita juuri ne hankkeet tai projektit, joissa hän haluaa olla mukana. Kun yhteen projektiin sijoittaa pari tuhatta euroa, niin 10 000 eurolla pääsee mukaan jo viiteen erityyppiseen ja eri alueella sijaitsevaan projektiin, jolloin myös hajauttaminen asuntomarkkinoiden eri osamarkkinoiden välillä tulee huomioitua.

Epäsuora kiinteistösijoittaminen eli sijoittaminen rahastojen kautta rahastonhoitajan hallinnoimaan portfolioon onnistuu myös pienellä summalla, mutta rahastojen sijoitustähtäin on usein pitkä ja erilaiset hallinnointi-, merkintä- ja lunastuspalkkiot useita prosentteja vuodessa. Palkkiorakenne on monesti rakennettu siten, että sijoittajan varat olisivat rahastossa mahdollisimman pitkään. Lisäksi sijoittaja ei voi koskaan tarkasti tietää, millaisiin kiinteistöihin hänen rahansa on sijoitettu.

Groundfundingin kautta sijoittaja pystyy itse valitsemaan mielenkiintoiset projektit ja luomaan oman sijoitusportfolionsa. Lisäksi sijoitustuottoja syövät kulut ovat olemattomat rahastoihin verrattuna.

 

Esimerkki:

Seuraava yksinkertaistettu laskennallinen esimerkki havainnollistaa edellä mainittuja hyötyjä. Esimerkkisijoittajallamme on sijoitusvarallisuutta 100 000 € ja kaksi vaihtoehtoa: sijoittaa koko varallisuutensa yhteen sijoitusasuntoon, tai sijoittaa Groundfundingin kautta useampaan projektiin. Oletetaan, että Groundfundingilla on tulossa seuraavan puolen vuoden aikana 10 uutta projektia siten, että ensimmäinen julkaistaan tänään ja kymmenes puolen vuoden päästä samalla, kun ensimmäisestä sijoituskohteesta maksetaan korkoa.

 

  • Oletetaan, että sijoittaja voi osta yhden keskeisellä sijainnilla olevan pienen asunnon, jonka velaton myyntihinta on 100 000 €, josta kokonaistuotto on 8 % vuodessa (sis. vuokratuotto + arvonnousu)
  • Vaihtoehtoisesti Groundfunding julkaisee seuraavan puolen vuoden aikana 10 projektia (mahdollisuus hajauttaa)
  • Jokaisen projektin vuosikorko on 10% (6 kk 5%) ja laina-aika 2 vuotta
  • Sijoittaja jakaa sijoituksensa viiteen itse valitsemaansa projektiin 100 000 € / 5 = 20 000 €
  • Ensimmäisen kohteen koronmaksu 6 kk:n päästä 20 000 € x 5 % = 1 000 €
  • Sijoittajalla on tässä vaiheessa sijoitusvarallisuutta  21 000 € (loput alkupääomasta + ensimmäinen koronmaksu)
  • Sijoittaja saa puolen vuoden päästä korkoa viimeiselle sijoitukselle 21 000 € x 5% = 1 050 € Toinen sijoitus kasvaa ensimmäiselle korolle korkoa 50€
  • Tätä sijoitusstrategiaa sijoittaja voi jatkaa ja kerryttää näin korkoa korolle sijoittamalla saadut korkotulot aina uudelleen

Voimme todeta, että sijoittamalla Groundfundingin kautta sijoittajan pääomatarve pienenee huomattavasti ja hän voi samalla luoda oman portfolion eli hajauttaa sijoituksensa haluamiinsa kohteisiin. Jos sijoittaja olisi sijoittanut koko varallisuutensa vain yhteen edellä mainittuun asuntoon, olisi hän sitonut kaiken riskin suhdannevaihtelusta pitkäksikin ajaksi yhteen sijoitukseen. Lisäksi sijoittajan tuottoon sisältyvän oletetun arvonnousun realisoituminen vaatii vahvaa alueellista tuntemusta sijoituskohteen markkinasta, jota hänellä ei välttämättä ole. Sen sijaan sijoittajalla on useampi lyhytaikainen sijoituskohde ja riski on hajautettu. Useammat lyhyen aikavälin sijoitukset myös realisoituvat useammin, jolloin Groundfunding sopii myös lyhyen tähtäimen sijoittamiseen. Pitkällä tähtäimellä sijoittaja hyötyy sijoittaessaan uudelleen saamansa korkotuotot uusiin kohteisiin ja kasvattaen saamaansa tuottoa korkoa korolle -periaatteen mukaisesti.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Mitä kohteen riskiluokitus kertoo?

Jokainen Groundfunding.fi-palveluun sijoituskohteeksi päätyvä rakennushanke käy läpi tarkan seulan. Sekä rakennuttajan tausta että rakenteilla olevaan kohteeseen liittyvät asiakirjat tarkastetaan. Hankkeen ja lainanhakijan tarkastamisen lisäksi Groundfunding antaa sijoittajia varten oman riskiluokituksen kohteesta, jossa painotetaan kyseessä olevan kohteen ominaisuuksia ja lainanhakijan taloudellista asemaa.

Huomioitakoon, että riskimittarin tarkoitus on havainnollistaa, minkälaisia tekijöitä kohteissa arvioidaan ja tuoda sijoittajalle näkyväksi kohteeseen vaikuttavia riskitekijöitä. Varsinainen kohteiden ja lainanhakijoiden arviointi ja hyväksyminen sijoituskohteeksi tehdään syvällisemmän analyysin kautta ja mm. lainaa hakevan yrityksen johto tavataan henkilökohtaisesti. Seuraavassa on avattu tarkemmin, mitä Groundfundingin esittämä riskimittari sisältää ja mihin nämä valitut kriteerit perustuvat.

 

Sijainti ja talotyyppi

Kohteen sijainti on ehkä merkittävin tekijä hankkeen onnistumisen kannalta. Se ei toki tarkoita, että kaikkien kohteiden tulisi sijaita kasvukeskusten keskustassa, vaan niin sanotulla mikrosijainnilla on merkitystä. Hyvät kulkuyhteydet ja palvelujen läheisyys ovat tekijöitä, jotka tekevät kohteesta houkuttelevan ostajan silmissä ja hyvän sijoituskohteen sijoittajan kannalta.

Sijainnin ohella asuntojen koolla on merkitystä. Kaupungistumisen trendi ja väestön keskittyminen kasvukeskuksiin sekä kotitalouksien keskimääräisen koon pieneneminen tarkoittaa sitä, että (etenkin pienten) asuntojen kysyntä suurissa kaupungeissa tai hyvien kulkuyhteyksien varrella on taattu. Erityisesti yksiöistä on huutava pula suurten kaupunkien keskustoissa ja pienemmät kaksiot ja kolmiot tekevät kauppansa suuria asuntoja paremmin. Kerrostaloasunnot ovat keskimäärin kooltaan rivitalo- tai paritaloa pienempiä, joten niiden voidaan arvioida käyvän paremmin kaupaksi.

Uudiskohteista RS-kohteiden voidaan arvioida sisältävän vähemmän riskiä ja suurin osa uudistuotannosta kuuluukin RS-järjestelmän piiriin. RS-kohteiden maltillisempi riski johtuu siitä, että huoneistoja voi myydä jo rakentamisen aikana. Tällä tekijällä on merkittävä vaikutus hankkeen rahoituksen järjestämisessä, sillä suuri osa hankkeen rahoituksesta tulee ostajien maksamista asuntojen kauppahinnoista.

Vertailtaessa uudiskohdetta ja saneeraukohdetta, sisältyy uudiskohteeseen enemmän epävarmuustekijöitä. Uudishankkeet ovat usein kooltaan suurempia ja esimerkiksi kustannusten arviointiin liittyy enemmän epävarmuutta. Hankkeen aikana saattaa ilmetä jotain yllättävää, joka vaikuttaa kustannuksiin.

 

Rahoitusrakenne ja hintataso

Rahoitusrakenteen arvioinnissa kiinnitetään huomiota Groundfundingin kautta haettavan rahoituksen suhteelliseen osuuteen kokonaisrahoituksesta. Suhteellisesti suuri Groundfunding-lainan osuus kasvattaa rakennuttajan rahoituskuluja ja lisää riskiä. Toisaalta pankkilainan suuri osuus voidaan nähdä myönteisenä puolena, sillä tällöin hanke saadaan rahoitettua pienemmällä rakennuttajan omalla pääomalla. Mahdollisesti sijoittajilta haettavalle lainalle asetettava vakuus vaikuttaa luonnollisesti riskiä alentavasti.

RS-kohteissa ennakkomarkkinoinnin aikana kerättävät varaukset ovat hyvä indikaattori kohteen kysynnästä ja hankkeen kannattavuudesta. Vaikka varaukset eivät ole sitovia ja ostajaehdokas saa varausmaksun täysimääräisenä takaisin peruessaan varauksen, kuvastaa hyvä varaustilanne asuntojen houkuttelevuutta ostajien silmissä. Varaustilanne antaa osaltaan myös hyvän kuvan asuntojen oikeasta hintatasosta, jolla on luonnollisesti vaikutusta kysynnän määrään. Rakennettavista asunnoista saatavilla myyntituloilla on puolestaan ratkaiseva merkitys lainanhakijan velanhoitokyvyn kannalta.

 

Tilinpäätös ja tunnusluvut

Muita riskiluokitukseen vaikuttavia tekijöitä ovat lainanhakijan referenssit eli aiemmin toteutetut hankkeet sekä tilinpäätöstiedot. Suomen Asiakastieto Oy:ltä saatavan datan, kuten maksuhäiriöraportin ja tilinpäätöstietojen lisäksi tietoja täydennetään lainanhakijalta vaadittavilla tiedoilla. Arviossa kiinnitetään huomiota lainanhakijan liiketoiminnan kannattavuuteen, vakavaraisuuteen ja maksuvalmiuteen.

Jokainen hanke ja lainanhakija on yksilöllinen ja jokaisen hankkeen riskitekijät vaihtelevat. Tästä johtuen eri tyyppisten kohteiden arvioiminen samalla mittarilla on haastavaa. Groundfundingin riskimittarin tarkoituksena on tehdä palvelun sijoituskohteet mahdollisimman hyvin keskenään vertailukelpoisiksi. Kohteelle annettava riskiluokka on aina tulkinta kaikkien kohteeseen vaikuttavien tekijöiden yhteisvaikutuksesta.

Mitä hyötyä Groundfundingista on rakennuttajalle?

Rakennuttaja voi hyötyä rahoituksen hakemisesta Groundfundingin kautta monella eri tapaa. Tarkastellaan asiaa yksinkertaistetulla esimerkillä tyypillisestä uudishankkeesta. Esimerkissä rakennusliike perustajaurakoi eli rakentaa ja myy asuntoja kuluttajille.

 

Rakennushankkeen koko eli velattomat hinnat ovat 2 milj. €, josta pankki suostuu lainaamaan 50 % eli 1 milj. €. Lainattavasta pääomasta se perii 5 % koron. Rakennusliikkeen omarahoitusosuus hankkeessa on 50 % eli 1 milj. €, josta asunto-osakkeiden myynnistä saatavat tulot kattavat puolet eli 0,5 milj. €. Omarahoitusosuus koostuu lisäksi rakennusliikkeen kassavaroista ja rakennettavaan asunto-osakeyhtiöön sijoitetuista varoista (tontti, osakepääoma ja rakennusrahasto). Alkuvaiheessa rakentamista rahoitetaan kassavaroilla ja pankkilainaa nostetaan valmiusasteen mukaan. Myöhemmin rakentamista rahoitetaan myös asuntokaupasta saatavilla tuloilla.

Rakennusliikkeen kate lasketaan asunto-osakkeiden myynnistä. Käytännössä kate muodostuu asunto-osakkeiden myyntituloista (ostajien maksamista kauppahinnoista) vähennettynä osakkeiden hankintamenolla (rakennusliikkeen sijoitukset rakennettavaan asunto-osakeyhtiöön). Myyntitulot ovat puolet velattomista hinnoista eli 1 milj. € ja hankintameno 0,8 milj. €. Näin ollen rakennusliikkeen kate on (1 milj. € – 0,8 milj. €) 0,2 milj. €. Tästä vähennetään vielä korkokulut (5 % x 1 milj. €) 0,05 milj. €, niin voitoksi saadaan 0,15 milj. €.

Miten rakennusliike sitten hyötyy Groundfundingin kautta haetusta rahoituksesta?

 

Esimerkki 1:

Se voi korvata kauppahinnoista saatavien tulojen jälkeen tarvittavan 25 %:n (0,5 milj. €) omarahoitusosuuden hakemalla lainaa Groundfundingin kautta. Sijoittajille maksettava korko on 10 %.

Rakennushankkeen korkokulut ovat tämän jälkeen pankkilainalle (5 % x 1 milj. €) 0,05 milj. € ja sijoittajille (10 % x 0,5 milj. €) 0,05 milj. € eli yhteensä 0,1 milj. €. Rakennusliikkeen voitoksi saadaan näin ollen 0,2 milj. € – 0,1 milj. € = 0,1 milj. €.

Koska sijoittajat ovat mukana rahoittamassa projektia, rakennusliikkeen ei tarvitse sitoa siihen omaa pääomaa ollenkaan ja 0,5 milj. € vapautuu muuhun käyttöön. Tämän ansiosta se voi käynnistää toisen vastaavanlaisen rakennusprojektin. Kun rakennusliike toteuttaa yhden projektin sijasta samanaikaisesti kaksi samansuuruista projektia, saadaan voitoksi toisesta 0,15 milj. € ja toisesta 0,1 milj € eli yhteensä 0,25 milj. €.

Lisäksi rakennusliike saa synergiaetuja toteuttaessaan kahta rakennusprojektia samanaikaisesti. Tästä saatava hyöty heijastuu esimerkiksi kustannussäästöinä, jolloin kummastakin investoinnista tulee entistä kannattavampi.

 

Esimerkki 2:

Mikäli rakennusliikkeellä ei olisi sijoittaa omaa rahaa 0,5 milj. €, jäisi koko hanke toteuttamatta, sillä pankki on valmis rahoittamaan siitä vain edellä mainitun 50 % (1 milj. €). Näin ollen projektin rahoitukseen jäisi 25 % (0,5 milj. €) aukko ja rakennusliikkeen tuotto olisi 0,15 milj. €:n sijasta 0 €, koska kannattavaa projektia ei voitaisi rahoituksen puutteen vuoksi toteuttaa lainkaan.

Groundfundingin kautta kerätyn rahoituksen ansiosta rakennusliike saa vietyä projektin läpi sitomatta siihen ollenkaan omaa pääomaa. Tilanne on usein se, että projektin alkuvaiheessa asuntokaupoista ei ole vielä saatu tuloja. Koska pankkilainaa voidaan nostaa vain valmiusasteen mukaan, on sijoittajien myöntämällä lainalla merkittävä rooli rakentamisen alkuvaiheen rahoittamisessa. Myöhemmin rakentamisen edetessä kauppakin alkaa käydä ja projekti rahoitetaan loppuun asuntokaupoista saatavilla myyntituloilla.

Tällaisessa tapauksessa Groundfundingin kautta haettu lisärahoitus turvaa projektin läpiviennin ja rahoituksen sekä varmistaa rakentamisen etenemisen tilanteessa, jossa kohteen asuntojen myynti ei ole vielä kunnolla lähtenyt käyntiin.