Onko asuntolainan velkakaton kiristäminen oikea lääke ylivelkaantumiseen?

Suomessa on tällä hetkellä suuri huoli kotitalouksien ylivelkaantumisesta. Ongelmaa pyritään nyt kaikin mahdollisin keinoin välttämään ja ehkäisemään. Viimeisin pyrkimys kääntää ylivelkaantuminen on Fivan mukaan laskea kotitalouksien asuntolainakattoa 85 %:iin entisestä 90 %:stä. Kiristys astuu voimaan kesällä 2018.

Tarkoitusperät lainakaton laskemiseen ovat hyvät, sillä toimenpiteellä pyritään vähentämään kotitalouksen ylivelkaantumista, joka tällä matalien korkojen aikakaudella on Suomessakin ollut hyvässä vauhdissa. Mutta kuten sanotaan: “The end doesn’t justify the means”. Keinot ovat hieman väärät.

Asuntolaina otetaan yleisimmin oman asunnon hankkimiseen. Tämä johtaa pitkässä juoksussa lyhennysten kautta oman varallisuuden kasvamiseen; tilanne on sitä parempi, mitä aikaisemmin hankitaan asunto ja mitä nopeammin lainaa pystyy lyhentämään. Normaalissa tilanteessa, kun asuntolainaa lyhentää pankille kuukausittain, kilahtaa kassaan rahaa, joka asuntoa vaihtaessa tarkoittaa hyvää seuraavan asunnon ostamiseen. Jos ajatellaan kaikkia niitä kotitalouksia, joissa käydään palkkatyössä on asuntolaina käytännössä ainoa rahoitusmekanismi, jolla yksittäiset kotitaloudet saavat kartutettua henkilökohtaista varallisuutta. Tällä uudella toimenpiteellä siis tehdään kiinteän varallisuuden hankkimisesta hieman haastavampaa.

 

Esimerkiksi

Tampereella sijaitsevaan 400 000 euron hintaiseen rivitalo-asuntoon joutuu näin ollen sitomaan 20 000 euroa enemmän käteistä kuin ennen. Tämä tarkoittaa 50 %:n korotusta omarahoitusosuuteen eli suurempia tarvittavia säästöjä. Säästäminen itsessään on toki hyvä, ja tällä pystyttäisiin ehkäisemään velkaantumista, mutta kolmelle vuodelle jaettuna tuo 20 000 euroa tarkoittaa runsasta 500 euroa kuussa. Tämä 500 euroa on pois muusta sijoittamisesta tai kulutuksesta. Sen sijaan jos lainaa saisi 90 %, tarkoittaisi sama 20 000 euroa 20 vuoden laina-ajalla vain noin 100 euroa korkeampaa lainanlyhennystä.

Leikitään ajatuksella, että muualle kuin omaan asuntoon sijoitettu 20 000 euroa tuottaisi verojen jälkeen vaikka 6 %, saisi puhtaasti tuotolla maksettua pois sen hieman korkeamman lainanlyhennyksen ja samalla hajautettua likvidimpää omaisuutta, kuin mitä oma asunto on. Toisin sanoen oman pääoman hyppäyksen vaatimuksen kasvamiselle on suuri pääoman vaihtoehtoiskustannus; sijoitus saattaisi tuottaa paremmin kuin asuntolainan lyhennys kustantaa kuussa.

 

Ongelma muualla kuin asuntolainoissa

Lainakaton laskeminen on muutenkin suhteellisen turhaa nykypäivänä, kun asuntolainojen euromääräinen kasvu rajoittuu vuositasolla noin kahteen prosenttiin. Samalla yhtiölainojen kautta otettava epäsuora asuntovelka kasvaa lähes 20 % vuosivauhtia, ja erilaisia kulutusluottoja ja pikavippejä mainostetaan jatkuvasti enemmän. Jos tilanne on nyt jo näin päin niin olisiko mahdollista, että lainakaton kiristäminen johtaisi vielä enemmän yhtiölainojen suosimisen suuntaan? Entäpä olisiko mahdollista vaikuttaa esimerkiksi kulutusluottojen markkinointiin ja nostamiseen? Joidenkin lähteiden mukaan asuntosijoittajien yhtiölainat ja sijoituslainat olivat juuri niitä, jotka ajoivat Yhdysvallat velkahelvettin 2000-luvun alkupuolella, ei niinkään kotitalouksien ottaman asuntolainat.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj