Kiinteistömuotoisen uudishankkeen rahoitus

Etenkin pääkaupunkiseudulla pienempien, muutaman miljoonan euron, hankkeiden rahoitus saattaa olla lähes mahdotonta järjestää rs-lainalla. Pankit saattavat monessa tapauksessa olla haluttomia myöntämään rs-rahoitusta pieniin projekteihin, koska ne eivät pankin näkökulmasta ole yhtä kannattavia kuin usean miljoonan projektit. Pankit keskittyvät mieluummin näiden suurempien hankkeiden rahoittamiseen. Toisaalta ilman rs-järjestelmän tuomaa rakentamisajan turvaa hankkeen rakentamisen aikainen rahoitus on pankin näkökulmasta liian riskistä. Lisäksi rs-järjestelmä on byrokraattinen ja raskas etenkin pienemmälle rakennuttajalle, jolla ei välttämättä ole edes aiempaa kokemusta rs-projektien läpiviennistä. Edellä mainituista syistä pankin rs-laina ei ole todellinen vaihtoehto pienemmissä hankkeissa, jotka itsessään saattavat olla hyvinkin kannattavia ja toteuttamiskelpoisia.

Lohdullista on, että pienemmät projektit voidaan toteuttaa ilman rs-byrokratiaa ja silti ilman suurta omarahoitusosuuden tarvetta. Vaihtoehtona on sivuuttaa asunto-osakeyhtiömuotoinen rs-malli ja toteuttaa projekti kiinteistömuotoisena jakamalla tontti hallinnanjakosopimuksella sopivan suuruisiin tonttiosuuksiin. Tällöin hanketta voidaan jo rakentamisaikana rahoittaa rs-hankkeen tavoin asunnon ostajilta saatavalla rahoituksella.

 

Mikä ihmeen hallinnanjakosopimus?

Hallinnanjakosopimus vastaa käytännössä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä. Sopijaosapuolet ovat tontin omistajat, jotka sopivat siitä miten aluetta tai rakennuksia hallitaan, esim. mitkä tontin osat tai rakennukset ovat yhteiskäytössä ja mitkä yksityiskäytössä. Koska samalla kiinteistöllä on monesti useita rakennuksia, jotka kukin omistaja on rakentanut vain omaa asuinkäyttöä varten, on hallinnanjakosopimus suorastaan välttämätön omistajien välisten vastuiden ja velvollisuuksien määrittämisessä.

Hallinnanjakosopimuksella vältetään riitatilanteet esimerkiksi omistajanvaihdostilanteissa. Sopimus on hyvä rekisteröidä kiinteistörekisteriin, jotta sen osapuolet voivat ottaa hallitsemaansa osaa vastaan lainaa.

 

Projektin toteutus rakennuttajan näkökulmasta

Tontin hankinnan jälkeen suunnitellaan sille sopivat rakennukset. Suunnittelu tehdään usein yhdessä tulevan talotoimittajan kanssa, jolla varmistetaan paras mahdollinen lopputulos. Suunnitelmien valmistuttua kohteesta järjestetään ennakkomarkkinointi, ja ostajien löydyttyä hanke käynnistetään. Tässä vaiheessa hallinnanjakosopimus on laadittu valmiiksi ja rakennuslupakin jo usein myönnetty.

Ensimmäisessä vaiheessa ostajat lunastavat rakennuttajalta hallinnanjakosopimuksessa määritellyn tonttiosuuden itselleen. Ennen talopakettien toimitusta rakennuttaja vastaa maatöistä sekä hoitaa tontille sähkö- ja vesiliittymät. Tämän jälkeen valittu talotoimittaja toimittaa suunnitelmien mukaisen talopaketin avaimet käteen -periaatteella. Noin yhdeksän kuukautta rakennustöiden aloittamisesta ostajat muuttavat sisään.

 

Projektin rahoitus

Rakennuttajalla sitoutuu hankkeeseen pääomaa tontin hankintavaiheessa sekä kehitysvaiheessa. Kehitysvaihe sisältää mm. rakennussuunnitelmien laadinnan ja rakennuslupaprosessin. Lisäksi rakennuttajan vastuulla olevat maatyöt vaativat pääomaa. Ostajat rahoittavat henkilökohtaisella pankkilainallaan kohteen rakentamista sen valmiusasteen mukaan. Talopakettitoimittajan maksupostit täsmäytetään ostajilta veloitettavien maksupostien kanssa, jolloin rakentamisen aikainen rahoitus tulee ostajilta ja hanke tuloutuu rakennuttajalle vaiheittain.

Hankkeen rakennuttaja hyötyy Groundfundingin tarjoamasta rahoituksesta hankkeen kehitysvaiheessa. Yksittäinen hanke saadaan vietyä hienosti läpi ilman suurta omarahoitusosuutta. Toisaalta vapautuvan pääoman voi hyödyntää uuden projektin tontin hankinnassa tai kehitysvaiheessa.