Rahoituksen tarve kasvaa rakentamisen mukana

Suomessa on 2010-luvulla, etenkin suurissa kaupungeissa vallinnut varsinainen rakennusbuumi. Rakennusteollisuuden piristyminen on omalta osaltaan vauhdittanut talouden kasvua. Rakentamisen vielä keskittyessä alueille, jonne ihmiset näyttäisivät muuttavan, on positiivinen talouden kierre valmis. Toisaalta, jotkut ovat jo ehtineet varoittelemaan markkinoiden ylikuumenemisesta ja uudisasuntotuotannon lopahtamisesta muutaman vuoden sisällä. Tämä tuskin kuitenkaan on case.

Työpaikat ja taloudellinen aktiivisuus keskittyvät muuttoliikkeen myötä suuriin kaupunkeihin, jonka takia rakentamista on jouduttu vauhdittamaan vastaamaan kasvaneeseen asuntojen kysyntään. Tämä on luonnollisesti vaatinut myös kasvavaa rakentamisen rahoitusta, ja hieman suurempien kohteiden kohdalla tämä tarkoittaa käytännössä aina RS-lainaa. Rakentamisen aikainen RS-rahoitus ei kuitenkaan ole kaikkein yksinkertaisin saati kannattavin tuote pankeille. Valmistumisen jälkeen taloyhtiöön jäävä suuri laina saattaa olla riski myös yhtiön osakkaille. Väitteitä tukevat mm. seuraavat seikat:

  • kiristynyt pankkisääntely on lisännyt pankin pääomavaatimuksia, joka vaikuttaa suoraan pankin pääoman tuottoon
  • rakentamisen aikainen rahoitus on pankkien näkökulmasta riskisempää kuin valmiin rakennuksen (kohteen vakuusarvo kasvaa vasta rakentamisen edetessä)
  • kaikki taloyhtiön osakkaat ovat yhteisvastuussa asunto-osakeyhtiön lainasta – kun omarahoitusosuuden tarve asunnon hankinnassa on pieni, asuntoon kohdistuva yhtiölaina saattaa olla luottokelvottoman osakkaan vastuulla.

Yhtäältä kuulee sitä, että pankit myöntävät rakentamisen luottoja helposti, mutta toisaalta yllä olevat argumentit viittaavat siihen, että rahoitusta on tulevaisuudessa entistä vaikeammin saatavilla. Vaikka RS-järjestelmä on rakentajan näkökulmasta hieman raskas, on se hyvä myyntivaltti sen antaman ostajan turvan takia. RS-järjestelmässä huomionarvoista on kuitenkin se, että yhtiölainaa ei ole pakko käyttää, jotta rakennettavat asunnot voidaan liittää RS-järjestelmän piiriin. Viimeisimpänä esimerkkinä tästä voidaan käyttää SRV:n asuntojen markkinointitapaa, jossa asunnosta saa alennusta, mikäli maksaa suoraan asunnon velattoman hinnan eikä jätä asuntoon kohdistuvaa yhtiölainaa. Aiemmassa blogissa mainitaan, että yksittäisen ostajan kannalta tämä on periaatteessa yhdentekevää, sillä kuukausittaiset kustannukset pysyvät kahdessa mallissa käytännössä samana. Ainoa muuttuva tekijä on henkilökohtainen velkataakka.

 

RS-järjestelmä jo vuosikymmeniä vanha

SRV:n periaatteella mietittynä pitäisi ja kannattaisi kaiken järjen mukaan mahdollistaa RS-tyyppinen vakuusjärjestelmä ja ennakkomyyntimalli ilman, että rahoituksen pitäisi enää olla yhtiölainamuodossa. Rakentamisen vastuiden ei pitäisi olla riippuvaisia rakentamisen rahoitusvastuun painopisteen siirtymisestä yhtiölle, vaan grynderin tulisi kantaa vastuu rahoitustavasta huolimatta (toki RS-järjestelmään kuulumattomien asuntojen rakennuttajankin on tälläkin hetkellä otettava suorituskyvyttömyysvakuutus rakennusvirheiden varalle). RS-rahoituksen tuomien hyötyjen soveltamista muihin kuin perinteiseen pankin myöntämään yhtiölainaan olisi merkittävä edistys, etenkin kun rahoitusratkaisuja on maailmalla ja Suomessakin tarjolla kasvavassa määrin useampia erilaisia.

SRV:n kannustin on varmasti toimiva konsepti siihen nähden, että ostajille tulee selkeä kustannushyöty kahdesta syystä. Kun kotitaloudet joutuvat ottamaan pienemmän rahoituksen asunnon hankintaan, pysyvät kuukausierät maltillisempina ja rahoituksen riskiä on hajatutettu yhtiöstä ulos sen osakkaille. Yhtiölainahan ei itsessään ole huono asia ja yleensä lähinnä velvoite siihen, että korjauksia ja parannuksia yhtiöön saa tehtyä (tämä yleensä nostaa yhtiön arvoa), mutta uudessa yhtiössä 70-90% velkaosuus kuulostaa absurdilta ja riskiseltä – velan tulisi olla arvoa luovaa.

Joten: RS-järjestelmän periaatteet uusiokäyttöön.

Niklas Vuorinen
Groundfundig Oyj