Asuntolaina on ystävä eikä vihollinen

Aarhusin yliopistossa Tanskassa kandiopintojen rahoituksen peruskurssilla keskusteltiin yhdellä luennolla lyhyesti asunnon ostamisesta ja kaupan rahoittamisesta. Vaikka proffa puhuikin englantia hyvin tanskalaisittain murtaen, viesti oli aika selvä: “Kun ostat asunnon ja rahoitat sen pankista, muutat pankin omistamaan asuntoon ja maksat siitä vuokraa.” Uskoisin, että hän viittasi silloin pitkiin laina-aikoihin, jotka nostivat, romahduttivat ja taas nostivat asuntojen hintoja viimeisen 15 vuoden aikana. Toki rankasti kärjistäen.

Nordea julkaisi kuluvan vuoden alussa alkavansa myöntää 35 vuoden asuntolainoja. Tähän mennessä S-pankki on myöntänyt 45 vuoden asuntolainoja osalle asiakkaistaan. Suomi maana ja suomalaiset velkaa vieroksuvana kansana ymmärsivät toki heti aloittaa tästä mehevän keskustelun valtamedioissa – suhteellisen pienestä asiasta nousi valtava kohu. Tähän mennessä normi asuntolainojen maksamiselle on ollut noin 20 vuotta. Laina-aika on kuitenkin loppujen lopuksi suhteutettava asuntojen hintoihin eri paikkakunnilla. Nelihenkiselle perheelle on eri asia ostaa vanha rintamamiestalo Hyvinkäältä kuin iso kerrostaloasunto Helsingistä ja koittaa tämän päälle miettiä muut kuukausittaiset menot.

 

Suunta on parempi…

Pitkät asuntolainat ovat Tanskan lisäksi olleet käytössä aiemmin myös Ruotsissa. Suomen mediassakin esillä ollut ruotsalainen “sadan vuoden -malli” vääristää hieman kymmenen vuoden laina-ajan pidennyksen tuomaa vaikutusta. Ruotsissakin asiaan on tätä nykyä herätty, ja Ruotsin valvova finanssiviranomainen on asettanut asuntolainoille vuotuisen vähimmäislyhennyksen. Tällä on ollut laskeva vaikutus asuntojen hintoihin ainakin suurissa kaupungeissa, johtuen Ruotsin asuntokaupan hetkellisestä nukahduksesta. Tästä voi vetää käänteisen johtopäätöksen siihen miksi Suomessakin on todettu tarpeelliseksi pidentää maksuaikoja. Joillakin alueilla asuntojen hintojen nousu on 2000-luvun aikana ollut reilusti normaalin tulotason ylittävää. Tämä nostaa kynnystä ensiasunnon ostoon. Otetun asuntolainan kuukausittaiset lyhennykset syövät ison osan normaalituloisen kotitalouden kassanauhasta. Pitkä säästäminen ja tämän jälkeen jatkuva “sijoittaminen” kiinteään ja vaikeasti realisoitavaan omaisuuteen syö ennen muuta kulutus- ja (lue helpommin realisoitavaa) sijoitusvarallisuutta. Pitkällä tähtäimellä asunnon omistaminen on toki parempi vaihtoehto kahdesta pahasta, mutta lyhyellä tähtäimellä korkea lainanlyhennys syö vuokranmaksun tavoin kuukausittaista vapaata kassavirtaa. Toisin on esimerkiks Ruotsissa, jossa ihmiset ovat pystyneet pienempien lyhennysten ansiosta sijoittamaan ja toisaalta kuluttamaan enemmän pitäen kansantalouden rattaat hyvässä vauhdissa.

 

… mutta maltti on valttia

Yli 50 vuoden lainat eivät missään nimessä ole tarpeellisia ja laskennallisesti 35 vuoden asuntolainat nostavat pitkässä juoksussa lainanhoitokuluja tilanteessa, jossa yhtä asuntoa ja samaa lainaa pitää koko 35 vuotta. Nordea kuitenkin perusteli pitkää laina-aikaa sillä, että lainan pääoma ei tulisi olemaan suurempi kuin jos laina-aika olisi 25 vuotta. Tämä mahdollistaa sen, että kuukausittaisten lainanhoitokulujen jälkeen jää rahaa sijoitettavaksi esimerkiksi pankin tarjoamiin rahastoihin. Tällä tavalla pystyy kerryttämään sijoitusvarallisuutta, jonka tuotoilla on mahdollista peitota pidemmän laina-ajan mukanaan tuomat korkeammat lainanhoitokulut.

Kuten tekstin alussakin viitataan, 35 vuoden asuntolainat eivät todellakaan ole tarpeellisia kaikille. Niiden tarjoaminen tuskin tulee aiheuttamaan makrotason ongelmia Suomen talouteen. 35 tai 25 vuotta on kuitenkin erittäin pitkä perspektiivi yksittäisen kotitalouden suunnitellessa tulevaisuutta. Tänä päivänä harva ihminen asuu niin pitkään samassa asunnossa. Lainat voi aina neuvotella uudestaan, ja korkojen nousua vastaan pystyy suojautumaan. Lisäksi tulotason nousu saattaa mahdollistaa lainan lyhentämisen aiemmin suunniteltua nopeammin. Vaikka keskimäärin elämä on helpompaa ilman suuria velkataakkoja, on asuntolaina ennemmin ystävä kuin vihollinen. Edellyttäen tietenkin, että lainaa pystyy suunnitellusti hoitamaan. Pidemmät laina-ajat mahdollistavat joustoa ja suunnitelmallisuutta omaan talouteen, etenkin niille jotka sitä eniten tarvitsevat. Lisäksi ne mahdollistavat omaan asuntoon kiinni pääsyn useammalle. Mikäli lainanhoitokuluista ylijäävän rahan sijoittaminen ei kiinnosta, kulutus pitää kansantalouden pyörät pyörimässä ja parantaa epäsuorasti muiden taloutta.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj