helsinki-1342989_1920

Joukkorahoitus rakentamisessa avaa yhtiölainan muihin tarkoituksiin

Ilman lainarahaa rakentaminen nykyisillä kustannustasolla on käytännössä mahdotonta. Ulkopuolisen rahoituksen käyttö mahdollistaa kuitenkin korkean pääoman tuoton lisäksi pääomarakenteen optimoinnin. Suuret yhtiölainat tosin voivat äärimmäisten kalliiden projektien rahoituksessa nousta äärimmäisen suuriksi. Vaikka kalliiden asuntojen rakentamisessa ei sinänsä ole mitään vikaa kunhan niille löytyy ostajia, voi korkeista yhtiölainoista koitua ajan mittaan ongelmia. 

 

Suuret yhtiölainat – suuret riskit

Mediassa onkin viime aikoina puhuttu paljon korkeista yhtiölainoista, niiden yleistymisestä ja sen mukanaan tuomista ongelmista. Yhtiölainojen kokonaissumma on vuodesta 2010 yli kaksinkertaistunut, ja on tällä hetkellä noin 17 miljardia euroa. Aiemmin myös Taloussanomat on nostanut esiin omistusasumisen kustannuksia ja siihen liittyvät yhtiölainasta johtuvat mahdolliset piilokulut. Yleisesti ottaen asuntokauppa toimii niin, että yksityisen ostaja voi ostaa asunnon velattomana hyödyntäen omia käteisvaroja tai henkilökohtaista lainaa. Vaihtoehtona on ottaa pienempi henkilökohtainen velkataakka ja maksaa omalle asunnolle jyvitettyä taloyhtiön velkaosuutta. Käytännössä tällä valinnalla on yksityisostajan kulujen kannalta vain pieni merkitys, mutta vaikka yhtiölaina mahdollistaa asunnon ostamisen pienemmillä pääomilla, voivat korkeat yhtiölainaosuudet aiheuttaa taloyhtiölle ja sen muille osakkaille ajan myötä muun muassa seuraavanlaisia ongelmia:

  • Urakoitsijan vastuiden loppuessa velkaisen yhtiön on vaikeampi saada lisää yhtiölainaa korjausmenoihin, ja yhtiön on mahdollisesti luovuttava jostain muusta korjauksesta tai turvauduttava halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun.
  • Edellä mainittu voi johtaa myös tilanteeseen, jossa tietylle asunnolle jyvitetty osuus voi kaataa kotitalouden maksukyvyn yhtiölainan kasvaessa.
  • Tyhjien asuntojen velkaosuuden kaatuminen yhtiön muiden osakkaiden hoidettavaksi.
  • Korkeilla yhtiölainoilla ja niiden lisääntymisellä otetaan iso spekulatiivinen riski asuntojen arvonnousuun
  • Asuntojen arvon laskiessa alle velkaosuuden tyssää asuntokauppa näiden kiinteistöjen kohdalta.

 

Osakkaat viime kädessä maksavat

Yleisimmin ongelmia voi syntyä tilanteessa, jossa lisääntynyt uudisrakentaminen aiheuttaa markkinan ylikuumenemisen ja sitä kautta asuntojen hintojen huomattavan romahduksen. Jokainen pystyy varmasti itse päättelemään, mitä tapahtuu taloyhtiölle tilanteessa jossa asunnon arvo laskee alle sille jyvitetyn velkaosuuden. Toinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun yhtiölainoja kertyy korjaus- ja remontointitarpeista ylivoimainen määrä. Kotitalouksilla, joilla on liikaa asuntokohtaista velkaa iskee todellisuus vastaan, eikä oma talous riitä hoitamaan kuluja. Tällön kasvanut rahoitusvastike aiheuttaa aluksi henkilökohtaisia ongelmia ja kaatuu lopulta taloyhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi.

Vaikka ongelmat mahdollisesti realisoituvat vasta vuosien päästä, olen henkilökohtaisesti nähnyt RS- ja yhtiölainat lähinnä rakentamisen aikaisena rahoituksena. Tällä hetkellä päätös on usein kuitenkin yksityisostajalla. Yksi mahdollisuus välttää uusien ja valmiiksi velkaisten yhtiöiden lisääntymistä, on pitää huoli että rakentamisen rahoittaminen kohdistuu rakentamisen aikaiseen rahoitukseen, jota esimerkiksi Groundfunding tarjoaa. Tällä tavalla joukkorahoitus avaa perustettavan yhtiön taseen tuleville yhtiölainoille, joilla pystytään pitämään yllä yhtiön kuntoa, päivittämään tekniikoita ja pitämään yhtiö kiinnostavana tulevien ostajien silmissä.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj