Alhaisten korkojen aika houkuttelee monia suoraan kiinteistösijoittamiseen, koska tuottoa on helppo velalla “vivuttaa”. Vipu tarkoittaa sijoituksen kokonaissummasta olevaa lainaosuutta, jolla pienennetään oman pääoman tarvetta ja samalla nostetaan pääomalle saatua tuottoa. Vivun toiminta on yksinkertainen ja seuraavan esimerkin avulla kuvataan, kuinka vivuttamalla pystyy nostamaan oman pääoman tuottoa.
Kuvataan esimerkkiä tyypillisellä Tampereella sijaitsevalla sijoitusyksiöllä, jonka hinta on 100 000 € ja jonka vuosituotto on 7% sisältäen vuokratuoton sekä arvonnousun. Puhutaan myös vain bruttotuotoista, joista vivun lainakulut vähennetään. Sijoittamalla omaa pääomaa asunnon kokonaissumman verran sijoittajan bruttotuotto on 7 000€ vuodessa. Tämä absoluuttinen summa pysyy siis vakiona, mutta kuten alla olevat laskelma todentaa, summan suhde sijoitettuun omaan pääomaan kasvaa sitä mukaa, kun vipu eli velan osuus kasvaa.
- Vipu: 50% = 50 000 €, OPO: 50% = 50 000 €
- 7 000 € / 50 000 € = 14%
- Vipu: 60% = 60 000 €, OPO: 40% = 40 000 €
- 7 000 € / 40 000 € = 17,5 %
- Vipu: 70% = 70 000 €, OPO: 30% = 30 000 €
- 7 000 € / 30 000 € = 23 %
Tähän mennessä vaikuttaa siis siltä, että vivuttamalla pystyy henkilökohtaisia tulojaan nostamaan huomattavasti. Vivuttaessa täytyy kuitenkin muistaa, että lainan korot ja lyhennykset täytyy vähentää bruttotuloista. Mitä suurempi vipu, sitä suuremmat ovat myös lainan absoluuttiset kulut. Jos lainan korko on 2% ja lyhennys 4 % lainapääomasta laina-ajan ollessa 25 vuotta, tulee vuosittaisesta tuotosta vähentää seuraavat kustannukset.
- Vipu: 50 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
- 50 000 € * 2% = 1 000 €
- 50 000 € * 4% = 2 000 €
- Yhteensä = 3 000 €
- Vipu: 60 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
- 60 000 € * 2% = 1 200 €
- 60 000 € * 4% = 2 400 €
- Yhteensä = 3 600 €
- Vipu: 70 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
- 70 000 € * 2% = 1 400 €
- 70 000 € * 4% = 2 800 €
- Yhteensä = 4 200 €
Yllä lasketut lainan kustannukset tulee vähentää kokonaistuotosta, jotta saadaan laskettua uusi absoluuttinen vuosituotto sekä tuottoprosentti.
- OPO: 50 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 000 €
- Nettotuotto: 7 000 € – 3 000 € = 4 000 €
- OPO-Tuotto %: 4 000 € / 50 000 € = 8%
- OPO: 40 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 600 €
- Nettotuotto: 7 000 € – 3 600 € = 3 400 €
- OPO-Tuotto %: 3 400 € / 40 000 € = 8,5%
- OPO: 30 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 4 200 €
- Nettotuotto: 7 000 € – 4 200 € = 2 800 €
- OPO-Tuotto %: 2 800 € / 30 000 € = 9,33%
Esimerkki osoittaa, että vivuttamalla oman pääoman tuottoa pystyy nostamaan seitsemästä prosentista lähes kymmeneen. Vivuttamisen huono puoli on kuitenkin sen tuoma riski. Vaikka korkea velkaosuus lisää oman pääoman tuottoa, lisää se myös kustannuksia ja pahimmassa tapauksessa aiheuttaa velan vaikeuksia takaisinmaksuun, jos asunto on pitkään vuokraamatta. Suorassa sijoittamisessa on myös asunnon hallinnointiin ja huolenpitoon liittyvät riskit ja kulut, jolloin todellinen tuotto jää todennäköisesti odotettua tuottoa pienemmäksi. Täytyy myös muistaa, että sijoitusasunnon tuotot voivat todellisuudessa jäädä rahoituskulujen vuoksi negatiivisiksi. Tämä johtuu siitä, että yllä mainittu tuotto lasketaan sekä ”osinkoina” tuloutuvista vuokratuotoista että sijoituskohteen arvonnoususta.
Mikäli kuitenkin haluaa säästyä velan käytön aiheuttamalta riskiltä ja suoran kiinteistösijoittamisen mukanaan tuomalta päänvaivalta, tarjoaa Groundfunding vaihtoehtoisen ja huomattavasti helpomman tavan sijoittaa kiinteistökohteisiin.
Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj