profit-1015277_960_720

Markkinoiden vaikutus kiinteistösijoitusten tuottoihin

Kuten aiemmin julkaistussa blogitekstissä mikro- ja makromarkkinoista mainittiin, kiinteistöjen eri osamarkkinoilla voi olla asuntojen hintakehityksessä suuriakin eroja. Tästä johtuen myös asuntosijoittajan tulee tietää minne kannattaa sijoittaa, jotta sijoitukselleen saa parhaan mahdollisen tuoton. Tämä teksti käsittelee sijoitusasunnon omistavan sijoittajan tuoton muodostumista ja tiivistää erot eri markkinoiden vaikutuksesta tuoton komponentteihin.

Oman pääoman ehtoisen asuntosijoittamisen (kuten myös osakesijoittamisen) vuosituotto koostuu kahdesta osasta: vuokratuotto (osinkotuotto) ja kiinteistön (osakkeen) arvonnousu. Nämä kokonaistuoton osat voivat eri alueille vaihdella rajustikin, johtuen erilaisesta kysynnästä eri mikromarkkinoilla. Tietoinen sijoittaja osaa erottaa nämä kaksi tuottomekanismia toisistaan sillä perusteella, minkälainen hänen sijoitustapansa on ja minkälaista tuottoa hän sijoitukselleen odottaa.

Kun pitkäaikaiselle sijoitukselle halutaan saada korkeaa tuottoa jatkuvan kassavirran kautta, sijoittajan on hyvä tietää millä markkinoilla asunnon hintaan suhteutettu vuokratuotto on kaikkein korkein. Tällöin sijoittaja pystyy maksimoimaan ”osinkotulonsa” ja pääsee nauttimaan kuukausittain saatavasta kassavirrasta. Kun sijoittajalla on puolestaan kiikarissa pääoman kierrättäminen lyhyellä aikavälillä ja jatkuva sijoitusvarallisuuden kasvattaminen tulee sijoittajan toimia markkinoilla, joilla kiinteistöjen arvot ovat kovimmassa nousussa ja kysyntä on kovaa. Tällaisilla markkinoilla sijoittaja pystyy nopeallakin tahdilla velkavipua hyödyntäen saamaan korkeaa tuottoa sijoitetulle pääomalle. Samalla tietenkin nauttien asunnosta saatavista vuokratuotoista. Koska näitä eroja selkeästi löytyy, on sijoittajan hyvä tietää osamarkkinoiden eroista. Pellervon Taloustutkimus PTT:n tekemä tuottotutkimus tutkii näiden tuottomekanismien eroja muutamalla eri osamarkkinalla ja tiivistää nämä odotukset.

Toisin kun yleisesti oletetaan, parhaat sijoitusasunnot eivät välttämättä aina sijaitse Helsingissä, vaikka asuntojen arvonnousu olisikin keskusta-alueiden pienissä asunnoissa korkeinta. Tämä käy ilmi PTT:n tutkimuksesta, sillä sen mukaan Helsingin keskustaa korkeampaa vuokratuottoa sijoitusasunnolleen saa esimerkiksi kehyskunnissa. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat matalampia, mutta neliövuokrat voivat olla hyvinkin lähellä Helsingin keskustan asuntoja. Asuntoihin sijoittavan onkin siis hyvä tutkia markkinoita ja lukea esimerkiksi markkinakatsauksia päätöksiä tehdessään.

Vaikka kiinteistöjä usein pidetäänkin oikealla alueella hyvin pienen riskin sijoituksena, on molemmissa sijoitustavoissa kuitenkin omat riskinsä. Pitkäaikaisissa vuokralle tarkoitetuissa kiinteistöissä on aina vuokralaiseen liittyvät riskit (saanti, huolenpito jne.). Lyhyen aikavälin asuntosijoittamisessa taas riskinä on suhdannevaihtelut ja asuntojen hintojen romahtaminen johtuen ulkoisista tekijöistä.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj