• Share on Google+

Lordi Harold Samuel jo aikanaan tokaisi kolme merkittävintä kiinteistön arvoon vaikuttavaa tekijää olevan sijainti, sijainti ja sijainti. Sijainnilla onkin kiistaton merkitys kiinteistömarkkinoilla, mutta pienelläkin alueella voi erilaisia alamarkkinoita olla useita. Pureudutaan seuraavassa tarkemmin kiinteistön sijainnin merkitykseen käsitteiden ‘mikro- ja makromarkkina’ kautta.

 

Kun talousuutisissa puhutaan kiinteistöjen hintojen kehityksestä, voi saada käsityksen, että positiiviset muutokset koskevat kaikkia kiinteistöjä jollain tietyllä alueella tai koko maassa. Asia ei kuitenkaan ole aivan näin yksinkertainen ja kuulijan tulee ymmärtää, että laskennassa markkinat on yleensä jaettu suuriin alueisiin, kuten pääkaupunkiseutuun sekä muuhun Suomeen. Molemmat alueet ovat kuitenkin turhan laajoja ja käsittävät useita erilaisia alueita ja kiinteistöjä, joissa hintojen kehitys voi olla sekä nouseva että laskeva. Näissä tutkimuksissa lasketaan toteutuneiden asuntokauppojen neliöhinnat ja verrataan edellisen laskentakauden hintoihin. Tämä tarkoittaa, että suurin osa tutkituista asuntojen myynneistä tapahtuu kasvukeskuksissa, joka osaltaan vääristää muiden alueiden todellista hintojen kehitystä. Tutkimukset eivät ota huomioon sellaisten kiinteistöjen arvoa joita ei saada kaupaksi, esimerkiksi muuttotappiokunnissa. Näin ollen ne antavat helposti sellaisen kuvan, että kiinteistöjen hinnat koko Suomessa seuraisivat samaa kaavaa.

 

Markkina markkinan sisällä

 

Tutkimukset eivät oikeastaan tutki kiinteistöjen arvoa, vaan havainnollistavat mihin suuntaan myytyjen kiinteistöjen hinnat liikkuvat. Tämän takia kiinteistöihin sijoittavan on hyvä tietää tarkemmin alueellisen hintakehityksen oikea suunta. Tästä johtuen kiinteistömarkkinat on tarpeellista jakaa pienempiin osiin ja hyvä pohja on yleisesti käytössä olevat markkinakategoriat. Niin kutsutut makromarkkinat käsittävät laajemman alueen, esimerkiksi Helsingin metropolialueesta, johon kuuluu pääkaupunkimme lisäksi kaikkiaan 13 kuntaa. Makromarkkinan sisälle mahtuu lukuisia erilaisia ja eri tavoin jaoteltuja mikro-(osa- tai ala-)markkinoita, joilla on kullakin omanlaisensa ostajakunta ja hintakehitys. Nämä pienemmät alamarkkinat muokkautuvat kokonaisuudeksi makromarkkinan hintojen kehityksenä.

 

Alamarkkinan yksinkertainen selitys on ryhmä kiinteistöjä, jotka tarjoavat ostajalle samat arvot ja toimivat täten toisiaan korvaavina. Alamarkkina ei tästä syystä välttämättä tarkoita jotenkin viivalla rajattua maantieteellistä aluetta vaan voi olla alueena hajanainen, kunhan asunnot tarjoavat ostajalle saman arvon. Kiinteistömarkkinoita tutkineet Allen Goodman ja Thomas Thibodeau jaottelevat makromarkkinan mikromarkkinoihin kahdella eri tavalla: joko maantieteellisesti käyttäen jollain tavalla helposti jaoteltavaa aluetta, kuten postinumeroalueita, tai jaottelemalla kiinteistöt niiden fyysisten ominaisuuksien mukaan (näidenkin kiinteistöjen tulee kuitenkin olla jollain tasolla toistensa läheisyydessä, sillä asunto Turussa ei ole vaihtoehto Helsingissä työskentelevälle samalla tavalla kuin asunnot koko pääkaupunkiseudulla).

 

Osamarkkinoiden merkitys ostajalle

 

Asunnon ostaja tai kiinteistöön sijoittava ei välttämättä katso koko markkinaa tehdessään sijoituspäätöstä. Lähtökohtaisesti hän tutkii jotain tiettyä osamarkkinaa sijoituspäätöksen tehdessään. Tällaisia osamarkkinoita voivat olla mm.

 

  • pienet, remontoitavat keskusta asunnot
  • pienet, uudet asunnot kehyskunnissa
  • suuremmat kerrostaloasunnot keskusta-alueen läheisyydestä
  • katto-/ullakkohuoneistot
  • omilla rantatonteilla olevat pientalot
  • kerros- ja rivitalotontit

 

Näille osamarkkinoille muodostuu myös päällekkäisyyksiä ja yhtäläisyyksiä niin fyysisissä ominaisuuksissa kuin sijanneissakin. Siitä huolimatta jokaiselle esimerkille löytyy oma markkinansa, jos kiinteistöjä ja niille halukkaita ostajia on jollain tietyllä alueella tarpeeksi. Jokaiselle yllä mainitulle kiinteistötyypille löytyy myös oma alueensa, jossa kyseessä oleviin kiinteistöihin sijoittaminen on tuottavinta.

 

Erilaisten alamarkkinoiden olemassaolo johtaa siihen, että kiinteistöihin sijoittavalla on hyvä olla käsitys eri alueiden odotettavissa olevasta hintakehityksestä. Käytännössä on siis hyvä tietää minkälaisille kiinteistöille kyseisellä alueella on nyt ja tulevaisuudessa kysyntää eli arvonnousupotentiaalia. Tämä määrittelee minkälaisia kiinteistöjä millekin alueelle kannattaa rakentaa tai mihin kannattaa sijoittaa. Tästä voimme vetää johtopäätöksen, että ostetun kiinteistön hinta ei välttämättä suoraan seuraa koko maan yleistä hintakehitystä vaan voi olla nouseva tai laskeva kyseisen asuntotyypin kysynnän mukaan kullakin alueella. Koska tällaisia alamarkkinoita voi olla Suomen kokoisella kiinteistömarkkinalla tuhansia, on päätöksiä tehdessä hyvä pitää mielessä muutama nyrkkisääntö:

 

  1. Kasvukeskuksissa ja niiden ympäryskunnissa voi olettaa pitkällä tähtäimellä nousevia hintoja kaikissa asuinkiinteistöissä.
  2. Mitä lähemmäksi keskusta-alueita mennään, sitä enemmän kannattaa asettaa arvoa pienille asunnoille.
  3. Kauempana keskustasta kiinnostus suurempia asuntoja kohtaan kasvaa ja hintaerot pienten ja suurten asuntojen välillä pienenevät.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj