Asuntojen myynti-ilmoituksissa näkee usein maininnan ‘RS-kohde’. Lyhenne RS tulee sanoista ‘rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema’. Pankit kehittivät RS-järjestelmän 1970-luvulla suojaksi asunto-osakkeen ostajille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. Säännökset liitettiin käytännössä sellaisenaan asuntokauppalakiin vuonna 1995.
RS-kohteeksi kutsutaan rakennuskohdetta, jonka rakentaja täyttää RS-järjestelmän vaatimukset. Se tarkoittaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä, joka on saanut pankilta kohteen rakentamista varten RS-järjestelmän ehtojen mukaista lainaa. Kohde voi toki kuulua RS-säännösten piiriin, vaikka sen rakentamisen rahoittamiseen ei käytettäisi ollenkaan pankkilainaa.
Tiukat vaatimukset rakennuttajalle
Asuntoja rakentavan ja myyvän perustajaurakoitsijan kannalta RS-järjestelmä sallii asunto-osakkeiden myynnin aloittamisen jo kohteen rakennusvaiheessa. Tämä tehostaa pääoman käyttöä, sillä rakennuttaja pystyy käyttämään asunto-osakkeiden myyntituloja rakentamisen rahoittamiseen. Pääoman käytön kannalta tämä on selvästi parempi vaihtoehto verrattuna tilanteeseen, jossa asunto-osakkeiden myynti voitaisiin aloittaa vasta kohteen valmistuttua. Vastaavasti RS-järjestelmän käyttö lisää byrokratiaa ja asettaa kohtuullisen tiukat vaatimukset rakennuttajalle.
Merkittävimpiä RS-järjestelmän vaatimuksia rakennuttajan kannalta ovat vakuudet, jotka se joutuu asettamaan asunnon ostajien hyväksi. Vakuuksia ovat rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus ja rakennusvirhevakuus. Viimeisenä mainittu on voimassa pisimpään, 10 vuotta käyttöönottotarkastuksesta.
Asunnon ostajan suoja
Vakuuksien perimmäisenä tarkoituksena on suojata asunnonostajien etuja. Ne turvaavat kohteen valmistumisen ja valmistumisen jälkeen ilmenneiden vikojen korjaamisen tapauksessa, jossa rakennuttaja ajautuu maksukyvyttömäksi.
Vakuuksien ohella asunto-osakkeiden myyjältä edellytetään kohteeseen liittyvien turva-asiakirjojen jättämistä pankin tai aluehallintoviraston haltuun. Turva-asiakirjoista esimerkkeinä mainittakoon taloyhtiön yhtiöjärjestys, kaupparekisteriote, taloussuunnitelma, rakennuslupa sekä todistukset asetetuista vakuuksista.
RS-järjestelmä on hyvin yleisesti käytössä uudiskohteita rakennettaessa ja myytäessä, mutta sitä voidaan yhtä hyvin soveltaa myös korjaus- tai lisärakentamiseen.