Tuleva Asuntomessukohde keräsi rahoitusta ennätysmäärän!

Tuusulan Rykmentinpuistoon rakennetaan vuoden 2019 aikana moderni 12 townhouse-asunnon kortteli. Kohde on osa vuoden 2020 Asuntomessuja. Hankkeen arvo on kokonaisuudessaan noin 5,5 miljoonaa euroa.

Kohde herätti sijoittajien kiinnostuksen. Hankkeeseen kerättiin Groundfundingin kautta rahoitusta yhteensä noin 1,4 miljoonaa euroa. Kotimainen pk-sektorin rahoitustarpeisiin erikoistunut rahoitusyhtiö Front Finance Oy toimi hankkeessa ankkurisijoittajana. Ankkurisijoittajan myötä kohteeseen kerättiin viikossa yli miljoona euroa tehden rahoituskierroksesta tähän asti suurimman Groundfundingin toteuttaman rahoituskierroksen.

Rakennuttajana ja rahoituksen hakijana oli Oy Trä Kronor Ab, joka on terveelliseen ja kestävään puurakentamiseen ja sen kehittämiseen erikoistunut rakennusyhtiö. Yhtiön kehittämä TRÄ Kronor -konsepti yhdistää ainutlaatuisella tavalla terveellisen asumisen, nykyaikaisen arkkitehtuurin sekä pohjoismaisen rakennusperinteen parhaat oivallukset.

Talot tullaan toteuttamaan terveellisen rakentamisen periaatteita noudattaen: rakennusmateriaalina käytetään terveellistä liimatonta puuelementtirakennetta, ja asuntojen ilmanvaihto toteutetaan painovoimaisena. Terveelliseen ja kestävään puurakentamiseen nojaavien rakennusperiaatteiden noudattaminen vastaa erinomaisesti tämän päivän kuluttajien kysyntään. Rakentamisen on tarkoitus alkaa rakennusluvan myöntämisen jälkeen vuodenvaihteessa 2018–2019, ja asunnot valmistuvat toukokuussa 2020.

Groundfundingin välittämässä rahoituksessa on kyse rakentamisen aikaisesta rahoituksesta, ja sijoituksen takaisinmaksu perustuu asuntojen myynnistä saataviin tuloihin. Asunnoista otetaan jo varauksia vastaan, ja viimeiset messuasunnot myydään kesän 2020 Asuntomessujen jälkeen. Groundfundingin kautta sijoittaneet ja muut palvelun käyttäjät pääsevät seuraamaan hankkeen etenemistä säännöllisten päivitysten muodossa.

Kohde on oiva esimerkki tulevasta rakentamisen suunnasta. Vaikka puurakentamisen määrä Suomessa on vielä varsin maltillista, on sen kasvu ollut viime vuosina merkittävää. Puurakentaminen tulee joka tapauksessa tulevaisuudessa lisääntymään tietoisuuden ja terveellisen asumisen arvostuksen lisäänyessä. Puurakentamishankkeita on vireillä eri puolilla Suomea useita, ja viime kädessä asuntojen ostajat ratkaisevat paljonko ja kuinka nopeasti puurakentamista tullaan tulevaisuudessa näkemään.

SijoitusSummit 2018 – haastattelussa Groundfundingin Henrik Arén

SijoitusSummit 2018 on uudenlainen sijoitustapahtuma. Se kokoaa yhteen Suomen johtavat sijoitusalan asiantuntijat, jotka tarjoavat verkossa nähtävien haastatteluvideoiden muodossa ajankohtaisia näkemyksiä markkinatilanteesta ja sijoittamisen trendeistä. Tapahtuma järjestetään kokonaisuudessaan verkossa, ja löydät sen osoitteesta www.sijoitussummit.fi.

Tapahtumaan osallistuminen on maksuton, ja voit katsoa asiantuntijoiden haastatteluja juuri sinulle parhaiten sopivana ajankohtana tapahtuman aikana 3.-23.9.2018.

SijoitusSummitin juontaja Jasmin Hamid haastattelee toimitusjohtajaamme Henrik Arénia kiinteistöjen joukkorahoituksen tarjoamista mahdollisuuksista sijoittajalle. Haastattelu on nähtävissä SijoitusSummitin sivustolla 17.9.2018 alkaen.

Nähdään SijoitusSummitissa!

Haastattelu katsottavissa tästä: https://sijoitussummit.fi/haastattelut/groundfunding-henrik-aren

Tuleva asuntomessukohde nousee Tuusulan Rykmentinpuistoon

Uusi kohde Rykmentinpuisto aukesi sijoittajille tänään!

 

Mitä rakennetaan ja minne?

Oy TRÄ Kronor Ab rakennuttaa 12 Townhouse-tyyppistä asuntoa vuoden 2020 tulevalle asuntomessualueelle Tuusulan Rykmentinpuistoon. Yhtiö toimii hankkeen pääurakoitsijana ja vastaa koko urakasta tontin hankinnasta asuntojen myyntiin asti.  Lainalla rahoitetaan terveellisten ja kestävien asunnon rakentamista. Asuntojen myynti on käynnistynyt syyskuussa, ja asunnoista viiteen on jo tehty varaus.

 

Kuka hakee rahoitusta?

Oy TRÄ Kronor Ab on terveelliseen ja kestävään puurakentamiseen ja sen kehittämiseen erikoistunut rakennusyhtiö. Yhtiön kehittämä TRÄ Kronor -konsepti yhdistää ainutlaatuisella tavalla terveellisen asumisen, nykyaikaisen arkkitehtuurin sekä pohjoismaisen rakennusperinteen parhaat oivallukset. Yhtiön kehittämä konsepti perustuu seitsemälle periaatteelle, joista merkittävimpinä ovat hengittävät massiivirakenteet ja painovoimainen ilmanvaihto. Seitsemän periaatetta takaavat puhtaan asumisen ja raikkaan sisäilman lisäksi investoinnin säilyvyyden sukupolvien päähän.

 

Mitkä ovat lainaehdot?

  • 10,00 % vuotuinen korko (kertalyhenteinen)
  • Vakuudellinen
  • Laina-aika 31.12.2020 asti
  • Minimisijoitus 3 000 €
  • Rahoitustavoite 1.000.000 €

 

Tutustu kohteeseen tarkemmin tästä. Vastaamme mielellämme kohteeseen liittyviin kysymyksiin!

info@groundfunding.fi | puh. 010 324 6300

Puukerrostalo valmistuu palikka kerrallaan

ATE Oy keräsi Groundfundingin kautta kesäkuun alussa noin 350 000 euroa pääomaa yhteensä 56 sijoittajalta puukerrostaloprojektiinsa Kirkkonummen Sundsbergissä.

Groundfunding vieraili viime viikolla Alavudella ATE-päivässä, jossa esiteltiin yhtiön CLT-moduulitehtaan toimintaa. CLT (Cross laminated Timber) tarkoittaa ristiinliimattua massiivipuurakennetta, jota käytetään yleisesti puurakentamisesa.

Päivään kuului tehdaskierros moduulitehtaalla Rantatöysän perinteikkäässä puuseppäkylässä. Kierroksella ATE Oy:n toimitusjohtaja Risto Lamminmäki kertoi moduulirakentamisen eri vaiheista. Vierailijoilla oli myös mahdollisuus ikuistaa nimensä ”vieraskirjaan”, moduuli nro 1:n ulkoseinään. ATE lupaa talojensa olevan ns. sadanvuoden taloja, joten tulevat sukupolvet voivat käydä tarkistamassa, ketkä projektiin ovat osallistuneet.

Moduuli valmistuu tehtaalla.

Valmiita moduuleja linjaston loppupäässä.

 

 

 

 

 

 

 

Konsulintorni moduuli 1 ”vieraskirja”.

Valmis makuuhuone- (oik.) sekä kylpyhuone-moduuli (vas.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mielenkiintoisen tehdaskierroksen jälkeen oli vuorossa asiantuntijapuheenvuoroja, mm. yli-insinööri Keijo Ullakko kertoi puukerrostaloasumisen kysynnän kasvusta. Puurakentamisen suosio kasvaa tasaisesti tietoisuuden lisääntymisen myötä. ATE-päivän muut esitykset käsittelivät puurakentamista arkkitehti- ja rakennesuunnittelun näkökulmasta. Esityksissä tuotiin esiin mm. laadun merkitystä ja kuivarakentamisen olosuhteiden tärkeyttä.

Tehtaalla painettiin vierailijoista huolimatta hiki hatussa töitä Konsulintornin moduulien parissa. Moduuleja valmistuu tällä hetkellä 2-3 kpl viikossa, ja asentamaan niitä Kirkkonummelle päästään myöhemmin syksyllä. Kaikkiaan kohteeseen tulee nelisenkymmentä asuinmoduulia. Samanaikaisesti Kirkkonummella on maatyöt jo hyvässä vauhdissa ja alkuviikosta alkoi paalutus.

Konsulintornin työmaalla paalutus käynnissä.

Kahdessa paikassa kun tehdään samanaikaisesti, rakentamisaika lyhenee merkittävästi verrattuna perinteisempiin tapoihin. Tämä mahdollistaa asukkaiden muuton Konsulintornin puukerrostaloon jo loppuvuodesta.

Mika Susi
Groundfunding Oyj

 

 

Onko asuntolainan velkakaton kiristäminen oikea lääke ylivelkaantumiseen?

Suomessa on tällä hetkellä suuri huoli kotitalouksien ylivelkaantumisesta. Ongelmaa pyritään nyt kaikin mahdollisin keinoin välttämään ja ehkäisemään. Viimeisin pyrkimys kääntää ylivelkaantuminen on Fivan mukaan laskea kotitalouksien asuntolainakattoa 85 %:iin entisestä 90 %:stä. Kiristys astuu voimaan kesällä 2018.

Tarkoitusperät lainakaton laskemiseen ovat hyvät, sillä toimenpiteellä pyritään vähentämään kotitalouksen ylivelkaantumista, joka tällä matalien korkojen aikakaudella on Suomessakin ollut hyvässä vauhdissa. Mutta kuten sanotaan: “The end doesn’t justify the means”. Keinot ovat hieman väärät.

Asuntolaina otetaan yleisimmin oman asunnon hankkimiseen. Tämä johtaa pitkässä juoksussa lyhennysten kautta oman varallisuuden kasvamiseen; tilanne on sitä parempi, mitä aikaisemmin hankitaan asunto ja mitä nopeammin lainaa pystyy lyhentämään. Normaalissa tilanteessa, kun asuntolainaa lyhentää pankille kuukausittain, kilahtaa kassaan rahaa, joka asuntoa vaihtaessa tarkoittaa hyvää seuraavan asunnon ostamiseen. Jos ajatellaan kaikkia niitä kotitalouksia, joissa käydään palkkatyössä on asuntolaina käytännössä ainoa rahoitusmekanismi, jolla yksittäiset kotitaloudet saavat kartutettua henkilökohtaista varallisuutta. Tällä uudella toimenpiteellä siis tehdään kiinteän varallisuuden hankkimisesta hieman haastavampaa.

 

Esimerkiksi

Tampereella sijaitsevaan 400 000 euron hintaiseen rivitalo-asuntoon joutuu näin ollen sitomaan 20 000 euroa enemmän käteistä kuin ennen. Tämä tarkoittaa 50 %:n korotusta omarahoitusosuuteen eli suurempia tarvittavia säästöjä. Säästäminen itsessään on toki hyvä, ja tällä pystyttäisiin ehkäisemään velkaantumista, mutta kolmelle vuodelle jaettuna tuo 20 000 euroa tarkoittaa runsasta 500 euroa kuussa. Tämä 500 euroa on pois muusta sijoittamisesta tai kulutuksesta. Sen sijaan jos lainaa saisi 90 %, tarkoittaisi sama 20 000 euroa 20 vuoden laina-ajalla vain noin 100 euroa korkeampaa lainanlyhennystä.

Leikitään ajatuksella, että muualle kuin omaan asuntoon sijoitettu 20 000 euroa tuottaisi verojen jälkeen vaikka 6 %, saisi puhtaasti tuotolla maksettua pois sen hieman korkeamman lainanlyhennyksen ja samalla hajautettua likvidimpää omaisuutta, kuin mitä oma asunto on. Toisin sanoen oman pääoman hyppäyksen vaatimuksen kasvamiselle on suuri pääoman vaihtoehtoiskustannus; sijoitus saattaisi tuottaa paremmin kuin asuntolainan lyhennys kustantaa kuussa.

 

Ongelma muualla kuin asuntolainoissa

Lainakaton laskeminen on muutenkin suhteellisen turhaa nykypäivänä, kun asuntolainojen euromääräinen kasvu rajoittuu vuositasolla noin kahteen prosenttiin. Samalla yhtiölainojen kautta otettava epäsuora asuntovelka kasvaa lähes 20 % vuosivauhtia, ja erilaisia kulutusluottoja ja pikavippejä mainostetaan jatkuvasti enemmän. Jos tilanne on nyt jo näin päin niin olisiko mahdollista, että lainakaton kiristäminen johtaisi vielä enemmän yhtiölainojen suosimisen suuntaan? Entäpä olisiko mahdollista vaikuttaa esimerkiksi kulutusluottojen markkinointiin ja nostamiseen? Joidenkin lähteiden mukaan asuntosijoittajien yhtiölainat ja sijoituslainat olivat juuri niitä, jotka ajoivat Yhdysvallat velkahelvettin 2000-luvun alkupuolella, ei niinkään kotitalouksien ottaman asuntolainat.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Suuri kysyntä kiihdytti kiinteistöalan rahoituspalvelun kasvuun – Kiinnostaisiko uuden ajan ”pankin” osakkuus?

Groundfunding Oyj on herättänyt luottamusta riippumattomana suomalaisena rakennusalan rahoituksen asiantuntijana. Groundfundingin kautta hankitulla joukkorahoituksella on reilun kahden ensimmäisen toimintavuoden aikana rahoitettu rakennushankkeita ja tehty kiinteistösijoituksia jo yli 5 miljoonalla eurolla. Nyt kasvua pönkitetään osakeannilla.

Groundfunding Oyj:n toimitusjohtaja Henrik Arén kertoo, että toiminnan tavoitteena on uudistaa ja selkeyttää rakentamisen rahoitusta, ja siinä on onnistuttu. Groundfundingin toiminta perustuu ajatukselle yhdistää kiinteistöalasta kiinnostuneet sijoittajat ja kotimaista rahoitusta etsivät rakennuttajat. Strukturoitu uusi joukkorahoituskonsepti mahdollistaa kannattavat diilit niin lainanhakijoille kuin lainanantajille.

– Tavoitteenamme pari vuotta sitten toimintaa käynnistettäessä oli tehdä kiinteistöihin sijoittaminen mahdolliseksi jokaiselle, ja olemme todella päässeet siinä vauhtiin. Nyt tarjoamme lisäksi mahdollisuuden osallistua Groundfunding Oyj:n kasvuun ryhtymällä yhtiön osakkaaksi. Osakeanti toteutetaan groundfunding.fi -verkkopalvelussa.

Omistuspohjan laajentaminen osakeannilla on osa Groundfundingin kasvustrategiaa, jota ajaa halu laajentaa markkinoita ja olla markkinajohtaja rakentamisen joukkorahoitusalalla. Henrik Arén kehottaa tutustumaan osakeantiin ja sen tuomiin mahdollisuuksiin sijoittajille. Yhtiö hakee osakeannilla 300 000 euroa, joka käytetään markkinointiin ja myynnin kehittämiseen sekä rekrytointiin.

 

Osakeannin ehdot lyhyesti:

  • Osakkeen hinta: 190 €
  • Minimisijoitus: 380 € (2 osaketta)
  • Arvonmääritys: 1 520 000 €
  • Omistusta jaossa: 6,26–16,67 %
  • Rahoitustavoite: 300 000 €
  • Kesto: 30.6.2018 asti tai kun anti täyttyy

 

Groundfunding Oyj ohjaa rahoitusta nimenomaan rakentamiseen

Suomen taloudella menee varsin hyvin, mikä näkyy rakennusbuumin jatkumisena ja Groundfundingissa lisääntyneinä rahoitushakemuksina. Groundfunding Oyj tuo joukkorahoituksella uusia moderneja muotoja rakentamisen aikaiseen rahoitukseen, josta hyötyvät erityisesti pienet ja keskisuuret rakennusyritykset. Rakennusyritykset vapautuvat pankkien pelinappulasta aidoiksi kasvuyrityksiksi, kun rahoitusrakenteen optimoinnilla saadaan vapautettua omaa pääomaa useampaan hankkeeseen. Näin kohteiden aloituksia saadaan lisää ja vuodessa saadaan useampi kohde alkuun.

Henrik Arén vahvistaa, että Groundfunding Oyj:n toiminta-ajatus on lyönyt hyvin läpi sekä rahoitusta hankkivien että kiinteistösijoittamisesta kiinnostuneiden keskuudessa.

– Olemme rahoituksen hakijalle läheinen kumppani, jonka kanssa on helppo keskustella käsillä olevan projektin tavoitteista, sen rahoituksen ehdoista ja sijoittajille tarjottavasta tuotosta.

Sijoituspalvelun periaatteena on, että kiinteistöjen rakentamiseen sijoittamisen on oltava helppoa. Sijoittaminen tapahtuu groundfunding.fi-verkkopalvelussa, jossa lainaa hakevasta kohteesta julkaistaan yksityiskohtaiset ja ymmärrettävästi esitetyt tiedot.

 

Asiakkaan kokemus: Toimiva rahoituskanava, johon kannattaa tutustua

Groundfundingin avulla rakentajat ovat saaneet rahoitusta ja sijoittajat tuottoja, joita on ehtinyt kotiutua jo useasta kohteesta. Sekä rahoituksen saajat että sijoittajat ovat tyytyväisiä. Henrik Arén kertoo, että rahoituksen hakijat tutkitaan huolellisesti ennen rahoituksen haun aloittamista.

– Jokainen rakennusprojekti tarkastetaan ennen kuin se hyväksytään palveluun sijoituskohteeksi. Luottotiedot ja vastuuhenkilöiden taustat tarkastetaan. Lisäksi hankkeen ja takaisinmaksusuunnitelman tulee olla uskottava.

Rakennuspalvelu J. Nyströmin kaksi erillistä hallirakennuskohdetta Helsingin Kivikossa keräsivät joukkorahoituspalvelun yhteensä noin 750 000 euroa, mikä vauhditti kohteiden valmistumista merkittävästi. Saadulla lainalla rahoitettiin myytävien hallitilojen rakentamista pankin myöntämän yhtiölainan nostoon saakka.

– Meillä on useita projekteja käynnissä samanaikaisesti, joten rahoituksen sujuvalla järjestämisellä on on suuri merkitys toiminnassamme. Groundfundingin kautta kerätyn siltalainan ansiosta saimme hallitilojen rakennustyöt käyntiin viivytyksettä, Jani Nyström kertoo.

Kahden kohteen rakentamiseen sijoitti 126 sijoittajaa, jotka ansaitsivat 10 prosentin tuoton lyhytaikaiselle sijoitukselleen. Merkittävää oli, että mitään riskejä ei toteutunut, vaan kummastakin kohteesta tuotto kotiutui ajallaan ja täysimääräisenä.

 

Groundfunding on Suomen ensimmäinen kiinteistöalan joukkorahoituspalvelu. Komea kasvu laittaa uuden kehitysvaihteen silmään.

Lisätietoja yhtiöstä ja osakeannista www.groundfunding.fi

Ota yhteyttä info@groundfunding.fi ja kysy lisää.

Kiinteistömuotoisen uudishankkeen rahoitus

Etenkin pääkaupunkiseudulla pienempien, muutaman miljoonan euron, hankkeiden rahoitus saattaa olla lähes mahdotonta järjestää rs-lainalla. Pankit saattavat monessa tapauksessa olla haluttomia myöntämään rs-rahoitusta pieniin projekteihin, koska ne eivät pankin näkökulmasta ole yhtä kannattavia kuin usean miljoonan projektit. Pankit keskittyvät mieluummin näiden suurempien hankkeiden rahoittamiseen. Toisaalta ilman rs-järjestelmän tuomaa rakentamisajan turvaa hankkeen rakentamisen aikainen rahoitus on pankin näkökulmasta liian riskistä. Lisäksi rs-järjestelmä on byrokraattinen ja raskas etenkin pienemmälle rakennuttajalle, jolla ei välttämättä ole edes aiempaa kokemusta rs-projektien läpiviennistä. Edellä mainituista syistä pankin rs-laina ei ole todellinen vaihtoehto pienemmissä hankkeissa, jotka itsessään saattavat olla hyvinkin kannattavia ja toteuttamiskelpoisia.

Lohdullista on, että pienemmät projektit voidaan toteuttaa ilman rs-byrokratiaa ja silti ilman suurta omarahoitusosuuden tarvetta. Vaihtoehtona on sivuuttaa asunto-osakeyhtiömuotoinen rs-malli ja toteuttaa projekti kiinteistömuotoisena jakamalla tontti hallinnanjakosopimuksella sopivan suuruisiin tonttiosuuksiin. Tällöin hanketta voidaan jo rakentamisaikana rahoittaa rs-hankkeen tavoin asunnon ostajilta saatavalla rahoituksella.

 

Mikä ihmeen hallinnanjakosopimus?

Hallinnanjakosopimus vastaa käytännössä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä. Sopijaosapuolet ovat tontin omistajat, jotka sopivat siitä miten aluetta tai rakennuksia hallitaan, esim. mitkä tontin osat tai rakennukset ovat yhteiskäytössä ja mitkä yksityiskäytössä. Koska samalla kiinteistöllä on monesti useita rakennuksia, jotka kukin omistaja on rakentanut vain omaa asuinkäyttöä varten, on hallinnanjakosopimus suorastaan välttämätön omistajien välisten vastuiden ja velvollisuuksien määrittämisessä.

Hallinnanjakosopimuksella vältetään riitatilanteet esimerkiksi omistajanvaihdostilanteissa. Sopimus on hyvä rekisteröidä kiinteistörekisteriin, jotta sen osapuolet voivat ottaa hallitsemaansa osaa vastaan lainaa.

 

Projektin toteutus rakennuttajan näkökulmasta

Tontin hankinnan jälkeen suunnitellaan sille sopivat rakennukset. Suunnittelu tehdään usein yhdessä tulevan talotoimittajan kanssa, jolla varmistetaan paras mahdollinen lopputulos. Suunnitelmien valmistuttua kohteesta järjestetään ennakkomarkkinointi, ja ostajien löydyttyä hanke käynnistetään. Tässä vaiheessa hallinnanjakosopimus on laadittu valmiiksi ja rakennuslupakin jo usein myönnetty.

Ensimmäisessä vaiheessa ostajat lunastavat rakennuttajalta hallinnanjakosopimuksessa määritellyn tonttiosuuden itselleen. Ennen talopakettien toimitusta rakennuttaja vastaa maatöistä sekä hoitaa tontille sähkö- ja vesiliittymät. Tämän jälkeen valittu talotoimittaja toimittaa suunnitelmien mukaisen talopaketin avaimet käteen -periaatteella. Noin yhdeksän kuukautta rakennustöiden aloittamisesta ostajat muuttavat sisään.

 

Projektin rahoitus

Rakennuttajalla sitoutuu hankkeeseen pääomaa tontin hankintavaiheessa sekä kehitysvaiheessa. Kehitysvaihe sisältää mm. rakennussuunnitelmien laadinnan ja rakennuslupaprosessin. Lisäksi rakennuttajan vastuulla olevat maatyöt vaativat pääomaa. Ostajat rahoittavat henkilökohtaisella pankkilainallaan kohteen rakentamista sen valmiusasteen mukaan. Talopakettitoimittajan maksupostit täsmäytetään ostajilta veloitettavien maksupostien kanssa, jolloin rakentamisen aikainen rahoitus tulee ostajilta ja hanke tuloutuu rakennuttajalle vaiheittain.

Hankkeen rakennuttaja hyötyy Groundfundingin tarjoamasta rahoituksesta hankkeen kehitysvaiheessa. Yksittäinen hanke saadaan vietyä hienosti läpi ilman suurta omarahoitusosuutta. Toisaalta vapautuvan pääoman voi hyödyntää uuden projektin tontin hankinnassa tai kehitysvaiheessa.

Rahoituksen tarve kasvaa rakentamisen mukana

Suomessa on 2010-luvulla, etenkin suurissa kaupungeissa vallinnut varsinainen rakennusbuumi. Rakennusteollisuuden piristyminen on omalta osaltaan vauhdittanut talouden kasvua. Rakentamisen vielä keskittyessä alueille, jonne ihmiset näyttäisivät muuttavan, on positiivinen talouden kierre valmis. Toisaalta, jotkut ovat jo ehtineet varoittelemaan markkinoiden ylikuumenemisesta ja uudisasuntotuotannon lopahtamisesta muutaman vuoden sisällä. Tämä tuskin kuitenkaan on case.

Työpaikat ja taloudellinen aktiivisuus keskittyvät muuttoliikkeen myötä suuriin kaupunkeihin, jonka takia rakentamista on jouduttu vauhdittamaan vastaamaan kasvaneeseen asuntojen kysyntään. Tämä on luonnollisesti vaatinut myös kasvavaa rakentamisen rahoitusta, ja hieman suurempien kohteiden kohdalla tämä tarkoittaa käytännössä aina RS-lainaa. Rakentamisen aikainen RS-rahoitus ei kuitenkaan ole kaikkein yksinkertaisin saati kannattavin tuote pankeille. Valmistumisen jälkeen taloyhtiöön jäävä suuri laina saattaa olla riski myös yhtiön osakkaille. Väitteitä tukevat mm. seuraavat seikat:

  • kiristynyt pankkisääntely on lisännyt pankin pääomavaatimuksia, joka vaikuttaa suoraan pankin pääoman tuottoon
  • rakentamisen aikainen rahoitus on pankkien näkökulmasta riskisempää kuin valmiin rakennuksen (kohteen vakuusarvo kasvaa vasta rakentamisen edetessä)
  • kaikki taloyhtiön osakkaat ovat yhteisvastuussa asunto-osakeyhtiön lainasta – kun omarahoitusosuuden tarve asunnon hankinnassa on pieni, asuntoon kohdistuva yhtiölaina saattaa olla luottokelvottoman osakkaan vastuulla.

Yhtäältä kuulee sitä, että pankit myöntävät rakentamisen luottoja helposti, mutta toisaalta yllä olevat argumentit viittaavat siihen, että rahoitusta on tulevaisuudessa entistä vaikeammin saatavilla. Vaikka RS-järjestelmä on rakentajan näkökulmasta hieman raskas, on se hyvä myyntivaltti sen antaman ostajan turvan takia. RS-järjestelmässä huomionarvoista on kuitenkin se, että yhtiölainaa ei ole pakko käyttää, jotta rakennettavat asunnot voidaan liittää RS-järjestelmän piiriin. Viimeisimpänä esimerkkinä tästä voidaan käyttää SRV:n asuntojen markkinointitapaa, jossa asunnosta saa alennusta, mikäli maksaa suoraan asunnon velattoman hinnan eikä jätä asuntoon kohdistuvaa yhtiölainaa. Aiemmassa blogissa mainitaan, että yksittäisen ostajan kannalta tämä on periaatteessa yhdentekevää, sillä kuukausittaiset kustannukset pysyvät kahdessa mallissa käytännössä samana. Ainoa muuttuva tekijä on henkilökohtainen velkataakka.

 

RS-järjestelmä jo vuosikymmeniä vanha

SRV:n periaatteella mietittynä pitäisi ja kannattaisi kaiken järjen mukaan mahdollistaa RS-tyyppinen vakuusjärjestelmä ja ennakkomyyntimalli ilman, että rahoituksen pitäisi enää olla yhtiölainamuodossa. Rakentamisen vastuiden ei pitäisi olla riippuvaisia rakentamisen rahoitusvastuun painopisteen siirtymisestä yhtiölle, vaan grynderin tulisi kantaa vastuu rahoitustavasta huolimatta (toki RS-järjestelmään kuulumattomien asuntojen rakennuttajankin on tälläkin hetkellä otettava suorituskyvyttömyysvakuutus rakennusvirheiden varalle). RS-rahoituksen tuomien hyötyjen soveltamista muihin kuin perinteiseen pankin myöntämään yhtiölainaan olisi merkittävä edistys, etenkin kun rahoitusratkaisuja on maailmalla ja Suomessakin tarjolla kasvavassa määrin useampia erilaisia.

SRV:n kannustin on varmasti toimiva konsepti siihen nähden, että ostajille tulee selkeä kustannushyöty kahdesta syystä. Kun kotitaloudet joutuvat ottamaan pienemmän rahoituksen asunnon hankintaan, pysyvät kuukausierät maltillisempina ja rahoituksen riskiä on hajatutettu yhtiöstä ulos sen osakkaille. Yhtiölainahan ei itsessään ole huono asia ja yleensä lähinnä velvoite siihen, että korjauksia ja parannuksia yhtiöön saa tehtyä (tämä yleensä nostaa yhtiön arvoa), mutta uudessa yhtiössä 70-90% velkaosuus kuulostaa absurdilta ja riskiseltä – velan tulisi olla arvoa luovaa.

Joten: RS-järjestelmän periaatteet uusiokäyttöön.

Niklas Vuorinen
Groundfundig Oyj

Eerikkilä Resort rakentuu Groundfundingin rahoituksella

Eerikkilä Sport & Outdoor Resort on Eerikkilän urheiluopistoon yhteyteen rakenteilla oleva monipuolisia liikunta- ja luontoelämyksiä tajoava vapaa-ajankeskus. Se sijaitsee kolmen kasvukeskuksen (Helsinki, Turku, Tampere) keskellä Tammelassa, Kanta-Hämeessä.  Resort-alue rakennetaan yhteensä kolmessa vaiheessa ja hankkeen arvo on kokonaisuudessaan yli 10 miljoonaa. Tähän mennessä hankkeeseen on Groundfundingin kautta kerätty yhteensä yli miljoona euroa.

Työmaa Eerikkilässä käynnistyi syksyllä 2016, ja on koko ajan edistynyt suunniteltua nopeammin. Kesällä 2017 valmistui 16 uutta lomahuoneistoa, ja niin ikään ensimmäiseen rakennusvaiheeseen kuuluneet huvilat luovutettiin käyttöön syksyllä 2017.  Tämän jälkeen käynnistetyn toisen vaiheen huoneistojen valmiusaste on tällä hetkellä 65 %, ja rakentaminen on selkeästi aikataulusta edellä. Rakenteilla olevat lomahuoneistot on suunniteltu otettavan käyttöön loppuvuodesta 2018. Resortin kolmannen vaiheen eli seitsemän lomahuvilan rakentamisesta päätetään myöhemmin tämän vuoden aikana.

Hankkeeseen on Groundfundingin kautta haettu rahoitusta kahteen otteeseen. Ensimmäiseen vaiheeseen huhtikuussa 2017 haettu rahoitus maksettiin takaisin syyskuun lopussa 2017. Toisen vaiheen rahoitus haettiin ensimmäisen vaiheen sijoitusten takaisinmaksun yhteydessä, ja toiseen vaiheeseen sijoittaneet saivat rahansa korkoineen takaisin tammikuun lopulla 2018.

Groundfundingin välittämässä rahoituksessa on kyse rakentamisen aikaisesta rahoituksesta. Sijoituksen takaisinmaksu perustuu rahoituslaitoksen kanssa ennalta sovittuun lainaan, jolla hanke uudelleenrahoitetaan tietyn valmiusasteen saavutamisen jälkeen. Groundfunding-sijoittajien rooli on toimia hankkeen rakentamisen aikaisina siltarahoittajina. Tämä tarjoaa sijoittajille varsin houkuttelevan sijoitusmahdollisuuden, sillä sijoituksen takaisinmaksu perustuu ennalta neuvoteltuun pankkirahoitukseen. Saattaa olla, että palaamme kolmannen vaiheen rahoituskierroksen merkeissä myöhemmin tänä vuonna.

Sillä aikaa suosittelemme tutustumaan Eerikkilä Sport & Outdoor Resortin tarjoamiin monipuolisiin liikunta- ja luontoelämyksiin sekä erityisesti uusiin majoituspalveluihin!

 

Asuntolaina on ystävä eikä vihollinen

Aarhusin yliopistossa Tanskassa kandiopintojen rahoituksen peruskurssilla keskusteltiin yhdellä luennolla lyhyesti asunnon ostamisesta ja kaupan rahoittamisesta. Vaikka proffa puhuikin englantia hyvin tanskalaisittain murtaen, viesti oli aika selvä: “Kun ostat asunnon ja rahoitat sen pankista, muutat pankin omistamaan asuntoon ja maksat siitä vuokraa.” Uskoisin, että hän viittasi silloin pitkiin laina-aikoihin, jotka nostivat, romahduttivat ja taas nostivat asuntojen hintoja viimeisen 15 vuoden aikana. Toki rankasti kärjistäen.

Nordea julkaisi kuluvan vuoden alussa alkavansa myöntää 35 vuoden asuntolainoja. Tähän mennessä S-pankki on myöntänyt 45 vuoden asuntolainoja osalle asiakkaistaan. Suomi maana ja suomalaiset velkaa vieroksuvana kansana ymmärsivät toki heti aloittaa tästä mehevän keskustelun valtamedioissa – suhteellisen pienestä asiasta nousi valtava kohu. Tähän mennessä normi asuntolainojen maksamiselle on ollut noin 20 vuotta. Laina-aika on kuitenkin loppujen lopuksi suhteutettava asuntojen hintoihin eri paikkakunnilla. Nelihenkiselle perheelle on eri asia ostaa vanha rintamamiestalo Hyvinkäältä kuin iso kerrostaloasunto Helsingistä ja koittaa tämän päälle miettiä muut kuukausittaiset menot.

 

Suunta on parempi…

Pitkät asuntolainat ovat Tanskan lisäksi olleet käytössä aiemmin myös Ruotsissa. Suomen mediassakin esillä ollut ruotsalainen “sadan vuoden -malli” vääristää hieman kymmenen vuoden laina-ajan pidennyksen tuomaa vaikutusta. Ruotsissakin asiaan on tätä nykyä herätty, ja Ruotsin valvova finanssiviranomainen on asettanut asuntolainoille vuotuisen vähimmäislyhennyksen. Tällä on ollut laskeva vaikutus asuntojen hintoihin ainakin suurissa kaupungeissa, johtuen Ruotsin asuntokaupan hetkellisestä nukahduksesta. Tästä voi vetää käänteisen johtopäätöksen siihen miksi Suomessakin on todettu tarpeelliseksi pidentää maksuaikoja. Joillakin alueilla asuntojen hintojen nousu on 2000-luvun aikana ollut reilusti normaalin tulotason ylittävää. Tämä nostaa kynnystä ensiasunnon ostoon. Otetun asuntolainan kuukausittaiset lyhennykset syövät ison osan normaalituloisen kotitalouden kassanauhasta. Pitkä säästäminen ja tämän jälkeen jatkuva “sijoittaminen” kiinteään ja vaikeasti realisoitavaan omaisuuteen syö ennen muuta kulutus- ja (lue helpommin realisoitavaa) sijoitusvarallisuutta. Pitkällä tähtäimellä asunnon omistaminen on toki parempi vaihtoehto kahdesta pahasta, mutta lyhyellä tähtäimellä korkea lainanlyhennys syö vuokranmaksun tavoin kuukausittaista vapaata kassavirtaa. Toisin on esimerkiks Ruotsissa, jossa ihmiset ovat pystyneet pienempien lyhennysten ansiosta sijoittamaan ja toisaalta kuluttamaan enemmän pitäen kansantalouden rattaat hyvässä vauhdissa.

 

… mutta maltti on valttia

Yli 50 vuoden lainat eivät missään nimessä ole tarpeellisia ja laskennallisesti 35 vuoden asuntolainat nostavat pitkässä juoksussa lainanhoitokuluja tilanteessa, jossa yhtä asuntoa ja samaa lainaa pitää koko 35 vuotta. Nordea kuitenkin perusteli pitkää laina-aikaa sillä, että lainan pääoma ei tulisi olemaan suurempi kuin jos laina-aika olisi 25 vuotta. Tämä mahdollistaa sen, että kuukausittaisten lainanhoitokulujen jälkeen jää rahaa sijoitettavaksi esimerkiksi pankin tarjoamiin rahastoihin. Tällä tavalla pystyy kerryttämään sijoitusvarallisuutta, jonka tuotoilla on mahdollista peitota pidemmän laina-ajan mukanaan tuomat korkeammat lainanhoitokulut.

Kuten tekstin alussakin viitataan, 35 vuoden asuntolainat eivät todellakaan ole tarpeellisia kaikille. Niiden tarjoaminen tuskin tulee aiheuttamaan makrotason ongelmia Suomen talouteen. 35 tai 25 vuotta on kuitenkin erittäin pitkä perspektiivi yksittäisen kotitalouden suunnitellessa tulevaisuutta. Tänä päivänä harva ihminen asuu niin pitkään samassa asunnossa. Lainat voi aina neuvotella uudestaan, ja korkojen nousua vastaan pystyy suojautumaan. Lisäksi tulotason nousu saattaa mahdollistaa lainan lyhentämisen aiemmin suunniteltua nopeammin. Vaikka keskimäärin elämä on helpompaa ilman suuria velkataakkoja, on asuntolaina ennemmin ystävä kuin vihollinen. Edellyttäen tietenkin, että lainaa pystyy suunnitellusti hoitamaan. Pidemmät laina-ajat mahdollistavat joustoa ja suunnitelmallisuutta omaan talouteen, etenkin niille jotka sitä eniten tarvitsevat. Lisäksi ne mahdollistavat omaan asuntoon kiinni pääsyn useammalle. Mikäli lainanhoitokuluista ylijäävän rahan sijoittaminen ei kiinnosta, kulutus pitää kansantalouden pyörät pyörimässä ja parantaa epäsuorasti muiden taloutta.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj