Kiinteistömuotoisen uudishankkeen rahoitus

Etenkin pääkaupunkiseudulla pienempien, muutaman miljoonan euron, hankkeiden rahoitus saattaa olla lähes mahdotonta järjestää rs-lainalla. Pankit saattavat monessa tapauksessa olla haluttomia myöntämään rs-rahoitusta pieniin projekteihin, koska ne eivät pankin näkökulmasta ole yhtä kannattavia kuin usean miljoonan projektit. Pankit keskittyvät mieluummin näiden suurempien hankkeiden rahoittamiseen. Toisaalta ilman rs-järjestelmän tuomaa rakentamisajan turvaa hankkeen rakentamisen aikainen rahoitus on pankin näkökulmasta liian riskistä. Lisäksi rs-järjestelmä on byrokraattinen ja raskas etenkin pienemmälle rakennuttajalle, jolla ei välttämättä ole edes aiempaa kokemusta rs-projektien läpiviennistä. Edellä mainituista syistä pankin rs-laina ei ole todellinen vaihtoehto pienemmissä hankkeissa, jotka itsessään saattavat olla hyvinkin kannattavia ja toteuttamiskelpoisia.

Lohdullista on, että pienemmät projektit voidaan toteuttaa ilman rs-byrokratiaa ja silti ilman suurta omarahoitusosuuden tarvetta. Vaihtoehtona on sivuuttaa asunto-osakeyhtiömuotoinen rs-malli ja toteuttaa projekti kiinteistömuotoisena jakamalla tontti hallinnanjakosopimuksella sopivan suuruisiin tonttiosuuksiin. Tällöin hanketta voidaan jo rakentamisaikana rahoittaa rs-hankkeen tavoin asunnon ostajilta saatavalla rahoituksella.

 

Mikä ihmeen hallinnanjakosopimus?

Hallinnanjakosopimus vastaa käytännössä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä. Sopijaosapuolet ovat tontin omistajat, jotka sopivat siitä miten aluetta tai rakennuksia hallitaan, esim. mitkä tontin osat tai rakennukset ovat yhteiskäytössä ja mitkä yksityiskäytössä. Koska samalla kiinteistöllä on monesti useita rakennuksia, jotka kukin omistaja on rakentanut vain omaa asuinkäyttöä varten, on hallinnanjakosopimus suorastaan välttämätön omistajien välisten vastuiden ja velvollisuuksien määrittämisessä.

Hallinnanjakosopimuksella vältetään riitatilanteet esimerkiksi omistajanvaihdostilanteissa. Sopimus on hyvä rekisteröidä kiinteistörekisteriin, jotta sen osapuolet voivat ottaa hallitsemaansa osaa vastaan lainaa.

 

Projektin toteutus rakennuttajan näkökulmasta

Tontin hankinnan jälkeen suunnitellaan sille sopivat rakennukset. Suunnittelu tehdään usein yhdessä tulevan talotoimittajan kanssa, jolla varmistetaan paras mahdollinen lopputulos. Suunnitelmien valmistuttua kohteesta järjestetään ennakkomarkkinointi, ja ostajien löydyttyä hanke käynnistetään. Tässä vaiheessa hallinnanjakosopimus on laadittu valmiiksi ja rakennuslupakin jo usein myönnetty.

Ensimmäisessä vaiheessa ostajat lunastavat rakennuttajalta hallinnanjakosopimuksessa määritellyn tonttiosuuden itselleen. Ennen talopakettien toimitusta rakennuttaja vastaa maatöistä sekä hoitaa tontille sähkö- ja vesiliittymät. Tämän jälkeen valittu talotoimittaja toimittaa suunnitelmien mukaisen talopaketin avaimet käteen -periaatteella. Noin yhdeksän kuukautta rakennustöiden aloittamisesta ostajat muuttavat sisään.

 

Projektin rahoitus

Rakennuttajalla sitoutuu hankkeeseen pääomaa tontin hankintavaiheessa sekä kehitysvaiheessa. Kehitysvaihe sisältää mm. rakennussuunnitelmien laadinnan ja rakennuslupaprosessin. Lisäksi rakennuttajan vastuulla olevat maatyöt vaativat pääomaa. Ostajat rahoittavat henkilökohtaisella pankkilainallaan kohteen rakentamista sen valmiusasteen mukaan. Talopakettitoimittajan maksupostit täsmäytetään ostajilta veloitettavien maksupostien kanssa, jolloin rakentamisen aikainen rahoitus tulee ostajilta ja hanke tuloutuu rakennuttajalle vaiheittain.

Hankkeen rakennuttaja hyötyy Groundfundingin tarjoamasta rahoituksesta hankkeen kehitysvaiheessa. Yksittäinen hanke saadaan vietyä hienosti läpi ilman suurta omarahoitusosuutta. Toisaalta vapautuvan pääoman voi hyödyntää uuden projektin tontin hankinnassa tai kehitysvaiheessa.

Rahoituksen tarve kasvaa rakentamisen mukana

Suomessa on 2010-luvulla, etenkin suurissa kaupungeissa vallinnut varsinainen rakennusbuumi. Rakennusteollisuuden piristyminen on omalta osaltaan vauhdittanut talouden kasvua. Rakentamisen vielä keskittyessä alueille, jonne ihmiset näyttäisivät muuttavan, on positiivinen talouden kierre valmis. Toisaalta, jotkut ovat jo ehtineet varoittelemaan markkinoiden ylikuumenemisesta ja uudisasuntotuotannon lopahtamisesta muutaman vuoden sisällä. Tämä tuskin kuitenkaan on case.

Työpaikat ja taloudellinen aktiivisuus keskittyvät muuttoliikkeen myötä suuriin kaupunkeihin, jonka takia rakentamista on jouduttu vauhdittamaan vastaamaan kasvaneeseen asuntojen kysyntään. Tämä on luonnollisesti vaatinut myös kasvavaa rakentamisen rahoitusta, ja hieman suurempien kohteiden kohdalla tämä tarkoittaa käytännössä aina RS-lainaa. Rakentamisen aikainen RS-rahoitus ei kuitenkaan ole kaikkein yksinkertaisin saati kannattavin tuote pankeille. Valmistumisen jälkeen taloyhtiöön jäävä suuri laina saattaa olla riski myös yhtiön osakkaille. Väitteitä tukevat mm. seuraavat seikat:

  • kiristynyt pankkisääntely on lisännyt pankin pääomavaatimuksia, joka vaikuttaa suoraan pankin pääoman tuottoon
  • rakentamisen aikainen rahoitus on pankkien näkökulmasta riskisempää kuin valmiin rakennuksen (kohteen vakuusarvo kasvaa vasta rakentamisen edetessä)
  • kaikki taloyhtiön osakkaat ovat yhteisvastuussa asunto-osakeyhtiön lainasta – kun omarahoitusosuuden tarve asunnon hankinnassa on pieni, asuntoon kohdistuva yhtiölaina saattaa olla luottokelvottoman osakkaan vastuulla.

Yhtäältä kuulee sitä, että pankit myöntävät rakentamisen luottoja helposti, mutta toisaalta yllä olevat argumentit viittaavat siihen, että rahoitusta on tulevaisuudessa entistä vaikeammin saatavilla. Vaikka RS-järjestelmä on rakentajan näkökulmasta hieman raskas, on se hyvä myyntivaltti sen antaman ostajan turvan takia. RS-järjestelmässä huomionarvoista on kuitenkin se, että yhtiölainaa ei ole pakko käyttää, jotta rakennettavat asunnot voidaan liittää RS-järjestelmän piiriin. Viimeisimpänä esimerkkinä tästä voidaan käyttää SRV:n asuntojen markkinointitapaa, jossa asunnosta saa alennusta, mikäli maksaa suoraan asunnon velattoman hinnan eikä jätä asuntoon kohdistuvaa yhtiölainaa. Aiemmassa blogissa mainitaan, että yksittäisen ostajan kannalta tämä on periaatteessa yhdentekevää, sillä kuukausittaiset kustannukset pysyvät kahdessa mallissa käytännössä samana. Ainoa muuttuva tekijä on henkilökohtainen velkataakka.

 

RS-järjestelmä jo vuosikymmeniä vanha

SRV:n periaatteella mietittynä pitäisi ja kannattaisi kaiken järjen mukaan mahdollistaa RS-tyyppinen vakuusjärjestelmä ja ennakkomyyntimalli ilman, että rahoituksen pitäisi enää olla yhtiölainamuodossa. Rakentamisen vastuiden ei pitäisi olla riippuvaisia rakentamisen rahoitusvastuun painopisteen siirtymisestä yhtiölle, vaan grynderin tulisi kantaa vastuu rahoitustavasta huolimatta (toki RS-järjestelmään kuulumattomien asuntojen rakennuttajankin on tälläkin hetkellä otettava suorituskyvyttömyysvakuutus rakennusvirheiden varalle). RS-rahoituksen tuomien hyötyjen soveltamista muihin kuin perinteiseen pankin myöntämään yhtiölainaan olisi merkittävä edistys, etenkin kun rahoitusratkaisuja on maailmalla ja Suomessakin tarjolla kasvavassa määrin useampia erilaisia.

SRV:n kannustin on varmasti toimiva konsepti siihen nähden, että ostajille tulee selkeä kustannushyöty kahdesta syystä. Kun kotitaloudet joutuvat ottamaan pienemmän rahoituksen asunnon hankintaan, pysyvät kuukausierät maltillisempina ja rahoituksen riskiä on hajatutettu yhtiöstä ulos sen osakkaille. Yhtiölainahan ei itsessään ole huono asia ja yleensä lähinnä velvoite siihen, että korjauksia ja parannuksia yhtiöön saa tehtyä (tämä yleensä nostaa yhtiön arvoa), mutta uudessa yhtiössä 70-90% velkaosuus kuulostaa absurdilta ja riskiseltä – velan tulisi olla arvoa luovaa.

Joten: RS-järjestelmän periaatteet uusiokäyttöön.

Niklas Vuorinen
Groundfundig Oyj

Eerikkilä Resort rakentuu Groundfundingin rahoituksella

Eerikkilä Sport & Outdoor Resort on Eerikkilän urheiluopistoon yhteyteen rakenteilla oleva monipuolisia liikunta- ja luontoelämyksiä tajoava vapaa-ajankeskus. Se sijaitsee kolmen kasvukeskuksen (Helsinki, Turku, Tampere) keskellä Tammelassa, Kanta-Hämeessä.  Resort-alue rakennetaan yhteensä kolmessa vaiheessa ja hankkeen arvo on kokonaisuudessaan yli 10 miljoonaa. Tähän mennessä hankkeeseen on Groundfundingin kautta kerätty yhteensä yli miljoona euroa.

Työmaa Eerikkilässä käynnistyi syksyllä 2016, ja on koko ajan edistynyt suunniteltua nopeammin. Kesällä 2017 valmistui 16 uutta lomahuoneistoa, ja niin ikään ensimmäiseen rakennusvaiheeseen kuuluneet huvilat luovutettiin käyttöön syksyllä 2017.  Tämän jälkeen käynnistetyn toisen vaiheen huoneistojen valmiusaste on tällä hetkellä 65 %, ja rakentaminen on selkeästi aikataulusta edellä. Rakenteilla olevat lomahuoneistot on suunniteltu otettavan käyttöön loppuvuodesta 2018. Resortin kolmannen vaiheen eli seitsemän lomahuvilan rakentamisesta päätetään myöhemmin tämän vuoden aikana.

Hankkeeseen on Groundfundingin kautta haettu rahoitusta kahteen otteeseen. Ensimmäiseen vaiheeseen huhtikuussa 2017 haettu rahoitus maksettiin takaisin syyskuun lopussa 2017. Toisen vaiheen rahoitus haettiin ensimmäisen vaiheen sijoitusten takaisinmaksun yhteydessä, ja toiseen vaiheeseen sijoittaneet saivat rahansa korkoineen takaisin tammikuun lopulla 2018.

Groundfundingin välittämässä rahoituksessa on kyse rakentamisen aikaisesta rahoituksesta. Sijoituksen takaisinmaksu perustuu rahoituslaitoksen kanssa ennalta sovittuun lainaan, jolla hanke uudelleenrahoitetaan tietyn valmiusasteen saavutamisen jälkeen. Groundfunding-sijoittajien rooli on toimia hankkeen rakentamisen aikaisina siltarahoittajina. Tämä tarjoaa sijoittajille varsin houkuttelevan sijoitusmahdollisuuden, sillä sijoituksen takaisinmaksu perustuu ennalta neuvoteltuun pankkirahoitukseen. Saattaa olla, että palaamme kolmannen vaiheen rahoituskierroksen merkeissä myöhemmin tänä vuonna.

Sillä aikaa suosittelemme tutustumaan Eerikkilä Sport & Outdoor Resortin tarjoamiin monipuolisiin liikunta- ja luontoelämyksiin sekä erityisesti uusiin majoituspalveluihin!

 

Asuntolaina on ystävä eikä vihollinen

Aarhusin yliopistossa Tanskassa kandiopintojen rahoituksen peruskurssilla keskusteltiin yhdellä luennolla lyhyesti asunnon ostamisesta ja kaupan rahoittamisesta. Vaikka proffa puhuikin englantia hyvin tanskalaisittain murtaen, viesti oli aika selvä: “Kun ostat asunnon ja rahoitat sen pankista, muutat pankin omistamaan asuntoon ja maksat siitä vuokraa.” Uskoisin, että hän viittasi silloin pitkiin laina-aikoihin, jotka nostivat, romahduttivat ja taas nostivat asuntojen hintoja viimeisen 15 vuoden aikana. Toki rankasti kärjistäen.

Nordea julkaisi kuluvan vuoden alussa alkavansa myöntää 35 vuoden asuntolainoja. Tähän mennessä S-pankki on myöntänyt 45 vuoden asuntolainoja osalle asiakkaistaan. Suomi maana ja suomalaiset velkaa vieroksuvana kansana ymmärsivät toki heti aloittaa tästä mehevän keskustelun valtamedioissa – suhteellisen pienestä asiasta nousi valtava kohu. Tähän mennessä normi asuntolainojen maksamiselle on ollut noin 20 vuotta. Laina-aika on kuitenkin loppujen lopuksi suhteutettava asuntojen hintoihin eri paikkakunnilla. Nelihenkiselle perheelle on eri asia ostaa vanha rintamamiestalo Hyvinkäältä kuin iso kerrostaloasunto Helsingistä ja koittaa tämän päälle miettiä muut kuukausittaiset menot.

 

Suunta on parempi…

Pitkät asuntolainat ovat Tanskan lisäksi olleet käytössä aiemmin myös Ruotsissa. Suomen mediassakin esillä ollut ruotsalainen “sadan vuoden -malli” vääristää hieman kymmenen vuoden laina-ajan pidennyksen tuomaa vaikutusta. Ruotsissakin asiaan on tätä nykyä herätty, ja Ruotsin valvova finanssiviranomainen on asettanut asuntolainoille vuotuisen vähimmäislyhennyksen. Tällä on ollut laskeva vaikutus asuntojen hintoihin ainakin suurissa kaupungeissa, johtuen Ruotsin asuntokaupan hetkellisestä nukahduksesta. Tästä voi vetää käänteisen johtopäätöksen siihen miksi Suomessakin on todettu tarpeelliseksi pidentää maksuaikoja. Joillakin alueilla asuntojen hintojen nousu on 2000-luvun aikana ollut reilusti normaalin tulotason ylittävää. Tämä nostaa kynnystä ensiasunnon ostoon. Otetun asuntolainan kuukausittaiset lyhennykset syövät ison osan normaalituloisen kotitalouden kassanauhasta. Pitkä säästäminen ja tämän jälkeen jatkuva “sijoittaminen” kiinteään ja vaikeasti realisoitavaan omaisuuteen syö ennen muuta kulutus- ja (lue helpommin realisoitavaa) sijoitusvarallisuutta. Pitkällä tähtäimellä asunnon omistaminen on toki parempi vaihtoehto kahdesta pahasta, mutta lyhyellä tähtäimellä korkea lainanlyhennys syö vuokranmaksun tavoin kuukausittaista vapaata kassavirtaa. Toisin on esimerkiks Ruotsissa, jossa ihmiset ovat pystyneet pienempien lyhennysten ansiosta sijoittamaan ja toisaalta kuluttamaan enemmän pitäen kansantalouden rattaat hyvässä vauhdissa.

 

… mutta maltti on valttia

Yli 50 vuoden lainat eivät missään nimessä ole tarpeellisia ja laskennallisesti 35 vuoden asuntolainat nostavat pitkässä juoksussa lainanhoitokuluja tilanteessa, jossa yhtä asuntoa ja samaa lainaa pitää koko 35 vuotta. Nordea kuitenkin perusteli pitkää laina-aikaa sillä, että lainan pääoma ei tulisi olemaan suurempi kuin jos laina-aika olisi 25 vuotta. Tämä mahdollistaa sen, että kuukausittaisten lainanhoitokulujen jälkeen jää rahaa sijoitettavaksi esimerkiksi pankin tarjoamiin rahastoihin. Tällä tavalla pystyy kerryttämään sijoitusvarallisuutta, jonka tuotoilla on mahdollista peitota pidemmän laina-ajan mukanaan tuomat korkeammat lainanhoitokulut.

Kuten tekstin alussakin viitataan, 35 vuoden asuntolainat eivät todellakaan ole tarpeellisia kaikille. Niiden tarjoaminen tuskin tulee aiheuttamaan makrotason ongelmia Suomen talouteen. 35 tai 25 vuotta on kuitenkin erittäin pitkä perspektiivi yksittäisen kotitalouden suunnitellessa tulevaisuutta. Tänä päivänä harva ihminen asuu niin pitkään samassa asunnossa. Lainat voi aina neuvotella uudestaan, ja korkojen nousua vastaan pystyy suojautumaan. Lisäksi tulotason nousu saattaa mahdollistaa lainan lyhentämisen aiemmin suunniteltua nopeammin. Vaikka keskimäärin elämä on helpompaa ilman suuria velkataakkoja, on asuntolaina ennemmin ystävä kuin vihollinen. Edellyttäen tietenkin, että lainaa pystyy suunnitellusti hoitamaan. Pidemmät laina-ajat mahdollistavat joustoa ja suunnitelmallisuutta omaan talouteen, etenkin niille jotka sitä eniten tarvitsevat. Lisäksi ne mahdollistavat omaan asuntoon kiinni pääsyn useammalle. Mikäli lainanhoitokuluista ylijäävän rahan sijoittaminen ei kiinnosta, kulutus pitää kansantalouden pyörät pyörimässä ja parantaa epäsuorasti muiden taloutta.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Rahoitusalan murros just nyt!

OP Chydenius -julkaisua lainaten: “153 miljoonaa euroa. Niin paljon joukkorahoituksella kerättiin viime vuonna, osoittavat valtiovarainministeriön tilastot.”

Tämä lukema tuskin ainakaan pienenee, vaan päinvastoin oletettavasti tuplaantuu seuraavina muutamina vuosina, mikäli on uskominen ulkomailla vallitsevaan trendiin. Oletettavasti joukkorahoitusalan yritysten määrä Suomessa lisääntyy, toiminta erikoistuu ja kierrosten lukumäärä sekä välitettävän rahan määrä kasvavat.

Viimeinen reilu kuukausi on ollut äärimmäisen mielenkiintoinen erilaisten kiinteistö- ja sijoitusalan tapahtumien kanssa. Marraskuu alkoi ensin kiinteistöalan vuosiseminaarilla ja siihen liittyvässä alan start upien pitchauskilpailussa. Marras-joulukuun vaihteeseen taas ajoittui sijoitusalan vuotuiset Sijoitus Invest -messut. Lisäksi Slushin yhteydessä järjestettiin ReCoTech-tapahtuma, jossa käsiteltiin kiinteistö- ja rakennusalaa tukemaan luotuja liikeideoita ja teknologiaa. ReCoTech tulee sanasta Real Estate & Construction Technology, ja järjestön tavoitteena on edistää kiinteistöalan digitalisaatiota ja tätä kautta alan kehitystä. Kaikissa edellä mainituissa tapahtumissa joukkorahoitus oli ihmisten huulilla, ja useammassa spiikissä kehuttiin tulevaisuuden kehityksen suuntaa.

Joukkorahoituksen kannalta oli äärimmäisen mielenkiintoista seurata Sijoitus Invest -messujen puheenvuoroja, joissa useampi kiinteistöalan toimija puhui rahoituksen murroksesta ja sijoittamisen avaamisesta laajemmalle yleisölle. Toki tavallisilla rahastoilla tulee jatkossakin löytymään paikkansa, mutta erilaiset bondirahastot ja joukkorahoitus tulevat enenevässä määrin korvaamaan perinteistä pankkirahoitusta. Murrosta voisi konkretisoida esimerkillä entisajan vuorineuvoksesta, jonka tuli varojaan sijoittaessaan soittaa pankkiirilleen ja pyytää tätä järjestelemään toimeksianto. Tänä päivänä kuka tahansa palkansaaja voi kirjautua verkkopalveluun tai appiin sormenjälkeä käyttäen ja tehdä sijoituksen haluamaansa kohteeseen.

Joukkorahoitus on yksi suunta, johon rahoitusalan murros on viemässä. Se palvelee sijoittajia ja rahoittajia keveydellään, ollen trendikäs ja luoden sosiaalista markkinointia ja myyntiä, jopa ennen kuin yrityksen tuotetta tai kohdetta edes todellisuudessa myydään.

To be continued…

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Joukkorahoitus: muna vai kana?

Syitä joukkorahoituksen kehitykseen on monia. Yhtenä merkittävimmistä voidaan pitää teknologisen kehityksen tuomaa mahdollisuutta tarjota sijoittamiseen tarvittava tieto keskitetysti suurelle joukolle sijoittajia heidän maantieteellisestä sijainnistaan riippumatta. Käytännössä tämä tarkoittaa parempaa sijoittajien tavoitettavuutta pienemmällä vaivalla ja kustannuksilla.

Kehitys on mahdollistanut joukkorahoitusmarkkinan jatkuvan kasvun ja avannut rahoitusmarkkinaa pienille yrityksille. Otsikon kysymykseen viitaten joukkorahoituksen syntyä voidaan lähestyä kahdesta näkökulmasta:

  1. Joukkorahoitus on tarpeellista, koska uudet yritykset eivät saa rahoitusta kuten ennen, eikä muilla paitsi varakkailla pääomasijoittajilla ole ollut mahdollisuutta sijoittaa kasvuyrityksiin.
  2. Joukkorahoitus on luonnollinen kehitysaskel rahoitusalalla, kun digitaalisuus mahdollistaa pienempien tapahtumien hallinnan helpommin.

Yhdessä nämä kaksi tekijää ratkaisevat markkinoilla olevaa ongelmaa rahoituksen saannissa, ja avaavat pienten ja uusien yritysten rahoitusmarkkinat laajemmalle sijoittajakunnalle. Käytännössä joukkorahoituksen ja uusien yritysten määrän lisääntyminen sekä liiketoiminnan kasvu kulkevat käsi kädessä kysynnän vetäessä ja tarjonnan työntäessä. Elleivät kysyntä ja tarjonta olisi markkinoilla kohdanneet, rahoitusalan luonnollinen kehitys tuskin olisi itsessään riittänyt joukkorahoitusalan kasvuun. Tämä kasvu pitää nyt osata hyödyntää fiksusti, ja suurissa talouksissa näin onkin jo tehty pienten seuratessa perässä.

 

Kasvun useat hyödyt

Sijoittajapuolen on hyvä olla valmis tähän hyvätuottoiseen rahoitusmarkkinan muutokseen puhtaasti jo siksi, että joukkorahoitus hyödyttää monia osapuolia. Ensisijaisten hyötyjien joukkoon voidaan lukea sijoittajien lisäksi rahoituksen hakijat sekä yritykset, joiden liiketoiminta on välittää joukkorahoitusta. Tämän lisäksi joukkorahoituksen hyödyt näkyvät lähes välittömästi myös kansantaloudessa;  joukkorahoituksen myötä start-upien ja uusien yritysten määrä on kasvanut, ja pk-yritykset ovat saaneet lisää potkua kasvuun ja kilpailutettua rahoitusmuotoja. Yksinkertaistettuna: kun joukkorahoitettua kasvurahaa on helpommin saatavilla, yritysaihioiden määrä on lisääntynyt ja niiden kasvu kiihtynyt.

Pienet ja keskisuuret yritykset ovat tunnetusti Suomessa suuri työllistäjä, ja start-upit kuuluvat nykyisin kasvavassa määrin tähän joukkoon. Vaikka joukkorahoituksen rooli Suomessa on toistaiseksi marginaalinen, se auttaa nimenomaan niitä yrityksiä, joiden rahoitustarve on usein kriittisin ja sen saaminen kaikkein haastavinta.

 

Tietoisuuden lisääminen edistää kasvua

Edellä lueteltuja hyötyjä on kuitenkin vaikea realisoida, ellei joukkorahoitusta kehitetä ja siihen liittyvään koulutukseen jatkuvasti panosteta. Alan hyötyjä olisi syytä tuoda julkisuuteen erilaisin keinoin. Osittain näin onkin jo tehty, ja esimerkiksi Yhdysvalloissa ja Euroopan suurissa talouksissa joukkorahoituksen leviämistä on edistetty lainsäädännöllä ja positiivisella viestinnällä. Joukkorahoituksen kehittymisen ja kasvamisen myötä näissä talouksissa on ymmärretty sallivan, mutta pelisääntöjä luovan lainsäädännön tarpeellisuus. Näillä keinoin joukkorahoitusta ja sen positiivista imagoa ja vaikutusta voidaan säädellä. Lisäksi esimerkiksi Ranskassa ja Iso-Britanniassa on joukkorahoitusta välittäville yrityksille olemassa oma sertifikaatti, jota yritys on oikeutettu käyttämään mikäli se toimii hyvän joukkorahoitustavan mukaisesti. Tämän hyvän tavan alan toimijat ovat itse määritelleet. Esim: https://www.ukcfa.org.uk/join-us/code-of-conduct/

Henkilökohtainen ja monen muun kanssa jakamani (lue: oikea) mielipide siihen, miten voidaan tuoda julki yllä mainitut hyödyt eri osapuolille koostuu seuraavista elementeistä:

  1. Lainsäädäntö, jossa määritellään hyvän tavan mukainen joukkorahoitus
  2. Julkinen lista, jossa luetellaan yritykset jotka toteuttavat joukkorahoitusta määritellyn hyvän tavan mukaan
  3. Rahoitusta tarvitsevien yritysten ja sijoittajien systemaattinen perehdyttäminen joukkorahoitusalaan, sen riskeihin ja hyötyihin

Nämä metodit palvelevat sekä rahoituksen hakijaa ja sijoittajaa että joukkorahoitusalustoja. Tämän lisäksi yrityksille sekä sijoittajille järjestettävä koulutus ja perehdytys joukkorahoituksen tarjoamista mahdollisuuksista edistää alan kasvua. Ei pitäisi olla epäselvää, että myös joukkorahoitettu raha loppujen lopuksi luo uutta rahaa ja omalta osaltaan auttaa kansantaloutta. Isossa mittakaavassa joukkorahoituksen hyvät puolet on Suomessakin jo huomioitu, ja ala varmasti kasvaa kunhan sitä ei konservatiivisten rahoitusmuotojen ehdoilla säännellä liian vaikeaksi.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Joukkorahoitus rakentamisessa avaa yhtiölainan muihin tarkoituksiin

Ilman lainarahaa rakentaminen nykyisillä kustannustasolla on käytännössä mahdotonta. Ulkopuolisen rahoituksen käyttö mahdollistaa kuitenkin korkean pääoman tuoton lisäksi pääomarakenteen optimoinnin. Suuret yhtiölainat tosin voivat äärimmäisten kalliiden projektien rahoituksessa nousta äärimmäisen suuriksi. Vaikka kalliiden asuntojen rakentamisessa ei sinänsä ole mitään vikaa kunhan niille löytyy ostajia, voi korkeista yhtiölainoista koitua ajan mittaan ongelmia. 

 

Suuret yhtiölainat – suuret riskit

Mediassa onkin viime aikoina puhuttu paljon korkeista yhtiölainoista, niiden yleistymisestä ja sen mukanaan tuomista ongelmista. Yhtiölainojen kokonaissumma on vuodesta 2010 yli kaksinkertaistunut, ja on tällä hetkellä noin 17 miljardia euroa. Aiemmin myös Taloussanomat on nostanut esiin omistusasumisen kustannuksia ja siihen liittyvät yhtiölainasta johtuvat mahdolliset piilokulut. Yleisesti ottaen asuntokauppa toimii niin, että yksityisen ostaja voi ostaa asunnon velattomana hyödyntäen omia käteisvaroja tai henkilökohtaista lainaa. Vaihtoehtona on ottaa pienempi henkilökohtainen velkataakka ja maksaa omalle asunnolle jyvitettyä taloyhtiön velkaosuutta. Käytännössä tällä valinnalla on yksityisostajan kulujen kannalta vain pieni merkitys, mutta vaikka yhtiölaina mahdollistaa asunnon ostamisen pienemmillä pääomilla, voivat korkeat yhtiölainaosuudet aiheuttaa taloyhtiölle ja sen muille osakkaille ajan myötä muun muassa seuraavanlaisia ongelmia:

  • Urakoitsijan vastuiden loppuessa velkaisen yhtiön on vaikeampi saada lisää yhtiölainaa korjausmenoihin, ja yhtiön on mahdollisesti luovuttava jostain muusta korjauksesta tai turvauduttava halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun.
  • Edellä mainittu voi johtaa myös tilanteeseen, jossa tietylle asunnolle jyvitetty osuus voi kaataa kotitalouden maksukyvyn yhtiölainan kasvaessa.
  • Tyhjien asuntojen velkaosuuden kaatuminen yhtiön muiden osakkaiden hoidettavaksi.
  • Korkeilla yhtiölainoilla ja niiden lisääntymisellä otetaan iso spekulatiivinen riski asuntojen arvonnousuun
  • Asuntojen arvon laskiessa alle velkaosuuden tyssää asuntokauppa näiden kiinteistöjen kohdalta.

 

Osakkaat viime kädessä maksavat

Yleisimmin ongelmia voi syntyä tilanteessa, jossa lisääntynyt uudisrakentaminen aiheuttaa markkinan ylikuumenemisen ja sitä kautta asuntojen hintojen huomattavan romahduksen. Jokainen pystyy varmasti itse päättelemään, mitä tapahtuu taloyhtiölle tilanteessa jossa asunnon arvo laskee alle sille jyvitetyn velkaosuuden. Toinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun yhtiölainoja kertyy korjaus- ja remontointitarpeista ylivoimainen määrä. Kotitalouksilla, joilla on liikaa asuntokohtaista velkaa iskee todellisuus vastaan, eikä oma talous riitä hoitamaan kuluja. Tällön kasvanut rahoitusvastike aiheuttaa aluksi henkilökohtaisia ongelmia ja kaatuu lopulta taloyhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi.

Vaikka ongelmat mahdollisesti realisoituvat vasta vuosien päästä, olen henkilökohtaisesti nähnyt RS- ja yhtiölainat lähinnä rakentamisen aikaisena rahoituksena. Tällä hetkellä päätös on usein kuitenkin yksityisostajalla. Yksi mahdollisuus välttää uusien ja valmiiksi velkaisten yhtiöiden lisääntymistä, on pitää huoli että rakentamisen rahoittaminen kohdistuu rakentamisen aikaiseen rahoitukseen, jota esimerkiksi Groundfunding tarjoaa. Tällä tavalla joukkorahoitus avaa perustettavan yhtiön taseen tuleville yhtiölainoille, joilla pystytään pitämään yllä yhtiön kuntoa, päivittämään tekniikoita ja pitämään yhtiö kiinnostavana tulevien ostajien silmissä.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Eerikkilä Resortin toisen vaiheen rakentaminen vauhdissa

Eerikkilä Resortin toisen vaiheen rahoituskierros aukesi sijoittajille tänään! Tämän vuoden keväällä hankkeen ensimmäistä vaihetta varten haettu laina on maksettu sijoittajille korkoineen takaisin, ja nyt sijoittajille tarjotaan mahdollisuutta osallistua myös hankkeen toiseen vaiheeseen.

Mitä rakennetaan ja minne?

Eerikkilä Resort on loma-asuntokokonaisuus, joka käsittää lomahuoneistoja sekä huviloita. Se nousee Eerikkikä Sport & Outdoor Resortin yhteyteen Tammelaan. Eerikkilä Resort rakennetaan kolmessa vaiheessa, joista ensimmäinen valmistuu kokonaisuudessaan tämän vuoden puolella. Työmaa etenee aikataulusta edellä – ensimmäisenä rakennetut 16 lomahuoneistoa on tällä viikolla luovutettu käyttöön ja seitsemän korkeatasoista huvilaa valmistuvat loppuvuodesta 2017. Hankkeen toisen vaiheen eli toisen huoneistohotellin rakennustyöt on jo aloitettu, ja valmista on vuoden 2018 loppupuolella.

Kuka hakee rahoitusta?

Rahoituksenhakijana on rakennettavia lomahuoneistoja hallinnoiva Kiinteistö Oy Tammelan huoneistot 2. Kohteen rakennuttajayhtiönä toimii Villa Building Oy, joka on resort-hanketta varten perustettu yhtiö ja vastaa hankkeen kaikkien vaiheiden rakentamisesta. Haettava rahoitus käytetään lomahuoneistoiden rakentamisen rahoittamiseen, ja laina maksetaan takaisin pankkilainan noston yhteydessä kohteen valmistuttua.

Mitkä ovat lainaehdot?

  • 7,00 % vuotuinen korko (kertalyhenteinen)
  • Vakuudellinen
  • Laina-aika 31.12.2018 asti
  • Minimisijoitus 3 000 €
  • Rahoitustavoite 450 000 €

Rakentamisen trendit 2017

Asuntomessut järjestettiin tänä vuonna Saimaan rannalla Mikkelissä 14.7.–13.8.2017, ja Groundfunding kävi kesän asuntomessuilla tutustumassa rakentamisen uusiin trendeihin.

Yhtenä messujen teemana oli puupientalot. Puurakentaminen onkin selkeästi edelleen muodissa; messuilla näkyi puurakentamisen uusia trendejä ja tyylejä. Lisäksi puurakentamista oli edustamassa useampi puutalotehdas. Alueelta löytyi toki myös perinteisempää asuinrakentamista, mutta silmiinpistävää oli uusien tyylien ja muotojen lisääntyminen. Puu alkaa taipua erilaisiksi ‘muotimuodoiksi’, joista näkyvimpänä esimerkkinä Honkatalojen Wave-koti, jonka designissa puuta ei oltu suoranaisesti taivutettu, mutta hirsiä yhdistämällä oli saatu pyöreitä muotoja. Asuntomessujen kaikkiin kohteisiin pääset tutustumaan tästä.

Edellä mainitun lisäksi esillä olivat uudempaa rakennustapaa edustavat CLT-elementit ja moduulit. CLT (cross laminated timber tai vapaasti suomennettuna: ristiin laminoitu puutavara) on rakentamistapa, jossa puuta laminoidaan ristiin lautariveinä. Tällöin siitä tulee kiertojäykkää ja materiaalina tarpeeksi vahvaa, jotta seinäelementit toimivat kantavina rakenteina. Levyjä voidaan käyttää sellaisinaan tai niistä voidaan tehdä tehdasoloissa valmiita moduuleja, joita kasataan legopalikoiden tapaan valmiiksi taloksi. Levyihin on mahdollista myös leikata erimallisia reikiä, jotta talosta näkee ja pääsee ulos. Elementeissä näkee myös kokonaan lasista valmistettuja seiniä jolloin lasia ja puuta yhdistelemällä on saatu aikaiseksi hyvinkin moderneja taloja.

CLT-rakentamisen hyödyt ovat pitkälle samat kuin puurakentamisessa yleisesti. Puu on rakennusmateriaalina ekologista ja usein täysin hiilineutraalia. Tämän lisäksi materiaali hengittää, jolloin merkittävimmäksi hyödyksi voidaan laskea puutalojen puhdas sisäilma. Lisäksi puu on kotimaista, joten koko kansantaloutemme hyötyy puusta rakennettaessa. CLT-käyttö rakennusmateriaalina tulee todennäköisesti tulevaisuudessa lisääntymään.

Vuoden 2018 asuntomessut järjestetään Porin Karjarannassa, jossa teemana on ekologisuus ja asumisen digitaalisuus.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Kohteen ’KOY Kivikonlaita 51’ rahoitustavoite täyttyi ennätysajassa!

Alle neljän tunnin aikana kohteeseen sijoitettiin lähes 250 000 euroa! Tämä tarkoittaa, että kohde täyttyi ennätysajassa ja entinen ennätys yli puolittui. Olemme iloisia jälleen yhdestä onnistuneesta Groundfundingin kautta järjestetystä rahoituskierroksesta, ja Groundfunding kiittääkin kaikkia kohteen rahoitukseen osallistuneita.

KOY Kivikonlaita 51 oli palvelumme ensimmäinen hallikohde. Kohteen työmaa Helsingin Kivikossa on jo käynnissä; pohjatyöt on tehty,  ja varsinainen rakentaminen alkaa heinäkuussa. Projektiin haettu rahoitus on varsin lyhytaikaista siltarahoitusta. Rahoitus on tarkoitus käyttää hallitilojen rakentamiseen vesikattoon asti, sillä vasta silloin kohde on kiinnitettävissä pankkilainan vakuudeksi. Nostettavalla pankkilainalla maksetaan pois rakentamisen aikainen laina ja rakennetaan kohde valmiiksi.

Kannattaa pysyä kuulolla, sillä uusia kohteita on tulossa kesän aikana!