helsinki-1342989_1920

Joukkorahoitus rakentamisessa avaa yhtiölainan muihin tarkoituksiin

Ilman lainarahaa rakentaminen nykyisillä kustannustasolla on käytännössä mahdotonta. Ulkopuolisen rahoituksen käyttö mahdollistaa kuitenkin korkean pääoman tuoton lisäksi pääomarakenteen optimoinnin. Suuret yhtiölainat tosin voivat äärimmäisten kalliiden projektien rahoituksessa nousta äärimmäisen suuriksi. Vaikka kalliiden asuntojen rakentamisessa ei sinänsä ole mitään vikaa kunhan niille löytyy ostajia, voi korkeista yhtiölainoista koitua ajan mittaan ongelmia. 

 

Suuret yhtiölainat – suuret riskit

Mediassa onkin viime aikoina puhuttu paljon korkeista yhtiölainoista, niiden yleistymisestä ja sen mukanaan tuomista ongelmista. Yhtiölainojen kokonaissumma on vuodesta 2010 yli kaksinkertaistunut, ja on tällä hetkellä noin 17 miljardia euroa. Aiemmin myös Taloussanomat on nostanut esiin omistusasumisen kustannuksia ja siihen liittyvät yhtiölainasta johtuvat mahdolliset piilokulut. Yleisesti ottaen asuntokauppa toimii niin, että yksityisen ostaja voi ostaa asunnon velattomana hyödyntäen omia käteisvaroja tai henkilökohtaista lainaa. Vaihtoehtona on ottaa pienempi henkilökohtainen velkataakka ja maksaa omalle asunnolle jyvitettyä taloyhtiön velkaosuutta. Käytännössä tällä valinnalla on yksityisostajan kulujen kannalta vain pieni merkitys, mutta vaikka yhtiölaina mahdollistaa asunnon ostamisen pienemmillä pääomilla, voivat korkeat yhtiölainaosuudet aiheuttaa taloyhtiölle ja sen muille osakkaille ajan myötä muun muassa seuraavanlaisia ongelmia:

  • Urakoitsijan vastuiden loppuessa velkaisen yhtiön on vaikeampi saada lisää yhtiölainaa korjausmenoihin, ja yhtiön on mahdollisesti luovuttava jostain muusta korjauksesta tai turvauduttava halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun.
  • Edellä mainittu voi johtaa myös tilanteeseen, jossa tietylle asunnolle jyvitetty osuus voi kaataa kotitalouden maksukyvyn yhtiölainan kasvaessa.
  • Tyhjien asuntojen velkaosuuden kaatuminen yhtiön muiden osakkaiden hoidettavaksi.
  • Korkeilla yhtiölainoilla ja niiden lisääntymisellä otetaan iso spekulatiivinen riski asuntojen arvonnousuun
  • Asuntojen arvon laskiessa alle velkaosuuden tyssää asuntokauppa näiden kiinteistöjen kohdalta.

 

Osakkaat viime kädessä maksavat

Yleisimmin ongelmia voi syntyä tilanteessa, jossa lisääntynyt uudisrakentaminen aiheuttaa markkinan ylikuumenemisen ja sitä kautta asuntojen hintojen huomattavan romahduksen. Jokainen pystyy varmasti itse päättelemään, mitä tapahtuu taloyhtiölle tilanteessa jossa asunnon arvo laskee alle sille jyvitetyn velkaosuuden. Toinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun yhtiölainoja kertyy korjaus- ja remontointitarpeista ylivoimainen määrä. Kotitalouksilla, joilla on liikaa asuntokohtaista velkaa iskee todellisuus vastaan, eikä oma talous riitä hoitamaan kuluja. Tällön kasvanut rahoitusvastike aiheuttaa aluksi henkilökohtaisia ongelmia ja kaatuu lopulta taloyhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi.

Vaikka ongelmat mahdollisesti realisoituvat vasta vuosien päästä, olen henkilökohtaisesti nähnyt RS- ja yhtiölainat lähinnä rakentamisen aikaisena rahoituksena. Tällä hetkellä päätös on usein kuitenkin yksityisostajalla. Yksi mahdollisuus välttää uusien ja valmiiksi velkaisten yhtiöiden lisääntymistä, on pitää huoli että rakentamisen rahoittaminen kohdistuu rakentamisen aikaiseen rahoitukseen, jota esimerkiksi Groundfunding tarjoaa. Tällä tavalla joukkorahoitus avaa perustettavan yhtiön taseen tuleville yhtiölainoille, joilla pystytään pitämään yllä yhtiön kuntoa, päivittämään tekniikoita ja pitämään yhtiö kiinnostavana tulevien ostajien silmissä.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

IMG-20170920-WA0000

Eerikkilä Resortin toisen vaiheen rakentaminen vauhdissa

Eerikkilä Resortin toisen vaiheen rahoituskierros aukesi sijoittajille tänään! Tämän vuoden keväällä hankkeen ensimmäistä vaihetta varten haettu laina on maksettu sijoittajille korkoineen takaisin, ja nyt sijoittajille tarjotaan mahdollisuutta osallistua myös hankkeen toiseen vaiheeseen.

Mitä rakennetaan ja minne?

Eerikkilä Resort on loma-asuntokokonaisuus, joka käsittää lomahuoneistoja sekä huviloita. Se nousee Eerikkikä Sport & Outdoor Resortin yhteyteen Tammelaan. Eerikkilä Resort rakennetaan kolmessa vaiheessa, joista ensimmäinen valmistuu kokonaisuudessaan tämän vuoden puolella. Työmaa etenee aikataulusta edellä – ensimmäisenä rakennetut 16 lomahuoneistoa on tällä viikolla luovutettu käyttöön ja seitsemän korkeatasoista huvilaa valmistuvat loppuvuodesta 2017. Hankkeen toisen vaiheen eli toisen huoneistohotellin rakennustyöt on jo aloitettu, ja valmista on vuoden 2018 loppupuolella.

Kuka hakee rahoitusta?

Rahoituksenhakijana on rakennettavia lomahuoneistoja hallinnoiva Kiinteistö Oy Tammelan huoneistot 2. Kohteen rakennuttajayhtiönä toimii Villa Building Oy, joka on resort-hanketta varten perustettu yhtiö ja vastaa hankkeen kaikkien vaiheiden rakentamisesta. Haettava rahoitus käytetään lomahuoneistoiden rakentamisen rahoittamiseen, ja laina maksetaan takaisin pankkilainan noston yhteydessä kohteen valmistuttua.

Mitkä ovat lainaehdot?

  • 7,00 % vuotuinen korko (kertalyhenteinen)
  • Vakuudellinen
  • Laina-aika 31.12.2018 asti
  • Minimisijoitus 3 000 €
  • Rahoitustavoite 450 000 €
Screen Shot 2017-08-22 at 12.02.47

Rakentamisen trendit 2017

Asuntomessut järjestettiin tänä vuonna Saimaan rannalla Mikkelissä 14.7.–13.8.2017, ja Groundfunding kävi kesän asuntomessuilla tutustumassa rakentamisen uusiin trendeihin.

Yhtenä messujen teemana oli puupientalot. Puurakentaminen onkin selkeästi edelleen muodissa; messuilla näkyi puurakentamisen uusia trendejä ja tyylejä. Lisäksi puurakentamista oli edustamassa useampi puutalotehdas. Alueelta löytyi toki myös perinteisempää asuinrakentamista, mutta silmiinpistävää oli uusien tyylien ja muotojen lisääntyminen. Puu alkaa taipua erilaisiksi ‘muotimuodoiksi’, joista näkyvimpänä esimerkkinä Honkatalojen Wave-koti, jonka designissa puuta ei oltu suoranaisesti taivutettu, mutta hirsiä yhdistämällä oli saatu pyöreitä muotoja. Asuntomessujen kaikkiin kohteisiin pääset tutustumaan tästä.

Edellä mainitun lisäksi esillä olivat uudempaa rakennustapaa edustavat CLT-elementit ja moduulit. CLT (cross laminated timber tai vapaasti suomennettuna: ristiin laminoitu puutavara) on rakentamistapa, jossa puuta laminoidaan ristiin lautariveinä. Tällöin siitä tulee kiertojäykkää ja materiaalina tarpeeksi vahvaa, jotta seinäelementit toimivat kantavina rakenteina. Levyjä voidaan käyttää sellaisinaan tai niistä voidaan tehdä tehdasoloissa valmiita moduuleja, joita kasataan legopalikoiden tapaan valmiiksi taloksi. Levyihin on mahdollista myös leikata erimallisia reikiä, jotta talosta näkee ja pääsee ulos. Elementeissä näkee myös kokonaan lasista valmistettuja seiniä jolloin lasia ja puuta yhdistelemällä on saatu aikaiseksi hyvinkin moderneja taloja.

CLT-rakentamisen hyödyt ovat pitkälle samat kuin puurakentamisessa yleisesti. Puu on rakennusmateriaalina ekologista ja usein täysin hiilineutraalia. Tämän lisäksi materiaali hengittää, jolloin merkittävimmäksi hyödyksi voidaan laskea puutalojen puhdas sisäilma. Lisäksi puu on kotimaista, joten koko kansantaloutemme hyötyy puusta rakennettaessa. CLT-käyttö rakennusmateriaalina tulee todennäköisesti tulevaisuudessa lisääntymään.

Vuoden 2018 asuntomessut järjestetään Porin Karjarannassa, jossa teemana on ekologisuus ja asumisen digitaalisuus.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

Kivikonlaita 51 kansikuva

Kohteen ’KOY Kivikonlaita 51’ rahoitustavoite täyttyi ennätysajassa!

Alle neljän tunnin aikana kohteeseen sijoitettiin lähes 250 000 euroa! Tämä tarkoittaa, että kohde täyttyi ennätysajassa ja entinen ennätys yli puolittui. Olemme iloisia jälleen yhdestä onnistuneesta Groundfundingin kautta järjestetystä rahoituskierroksesta, ja Groundfunding kiittääkin kaikkia kohteen rahoitukseen osallistuneita.

KOY Kivikonlaita 51 oli palvelumme ensimmäinen hallikohde. Kohteen työmaa Helsingin Kivikossa on jo käynnissä; pohjatyöt on tehty,  ja varsinainen rakentaminen alkaa heinäkuussa. Projektiin haettu rahoitus on varsin lyhytaikaista siltarahoitusta. Rahoitus on tarkoitus käyttää hallitilojen rakentamiseen vesikattoon asti, sillä vasta silloin kohde on kiinnitettävissä pankkilainan vakuudeksi. Nostettavalla pankkilainalla maksetaan pois rakentamisen aikainen laina ja rakennetaan kohde valmiiksi.

Kannattaa pysyä kuulolla, sillä uusia kohteita on tulossa kesän aikana!

money-167735_960_720

Piensijoittajakin voi hajauttaa kiinteistöihin, asuntoihin ja rakennusalaan – ilman kuluja

Kiinteistösijoittaminen ei ole enää vaikeata eikä kallista. Jo tuhannella eurolla pääsee alkuun ja muutamalla tuhannella voi sijoituksia myös hajauttaa.

Tänä päivänä tarjolla on tuottavia sijoituskohteita, joihin sijoittaakseen ei tarvitse olla sijoitusguru, sanoo Groundfunding Oyj:n toimitusjohtaja Henrik Arén. Groundfunding on toiminut nyt reilun vuoden ja tänä aikana groundfunding.fi -palvelun kautta on tehty jo yli 2 miljoonan euron sijoitukset asuntojen ja kiinteistöjen rakentamiseen. Sijoittajat ovat aivan tavallisia kansalaisia, osa uusia sijoittajia, mutta osa on sijoittanut jo aikaisemminkin.

Sijoituspalvelua luodessamme periaatteemme oli, että sijoittamisen on oltava mahdollisimman helppoa. Voisi sanoa, että jos on pienintäkin tietämystä osakkeista tai rahastoista, osaa myös sijoittaa palveluumme. Näin kokematonkin sijoittaja voi tulla ikään kuin valmiiseen pöytään, sillä valitsemme sijoituskohteet huolella ja julkaisemme yksityiskohtaiset ja ymmärrettävästi esitetyt tiedot groundfunding.fi -sivuilla.

Sijoittaminen tapahtuu kokonaisuudessaan turvallisessa nettipohjaisessa palvelussamme, johon rekisteröityminen on ilmaista. Sijoituskohteisiin voi tutustua rauhassa vaikka omalla kotisohvalla istuen ja päättää itse, koska ottaa ratkaisevan askeleen asuntosijoittamiseen. Groundfunding huolehtii myös korkojen kotiuttamisesta sijoittajille, korkotuottojen veroilmoituksista ja pääoman takaisinmaksuista.

Nyt kannattaa sijoittaa alaan joka vetää – asuntojen rakentamiseen

Asuntojen tarve kasvukeskuksissa on kova ja rakentaminen on ollut jo jonkin aikaa vahvassa nousussa. Pääkaupunkiseudulla on rakenteilla Vantaan Tikkurilaan As Oy Lummetar, johon tulee suuresti kaivattuja pienasuntoja. Rakennettava luhtitalo on kiinnostava sijoituskohde, johon sijoittajilta kerätään joukkorahoitusta 300 000 – 400 000 euroa, mikä on 20-27 % koko hankkeen rahoituksesta. Lisätietoa tästä sijoituskohteesta löytyy osoitteesta www.groundfunding.fi

Uusi sijoituskohde tarjoaa korkean tuoton

Kiinteistösijoittamiseen pääsee Vantaan Lummettaressa kiinni hyvillä ehdoilla:

  • minimisijoitus 1 000 euroa
  • vuotuinen korko 13 %
  • sijoitusaika 13 kk
  • kulut sijoittajalle 0 euroa

Sijoittajia on monenlaisia, joku sijoittaa kerralla yhteen kohteeseen 10 000 euroa tai enemmän, toinen sijoittaa 1 000 euroa kokeeksi ja sen jälkeen lisää toiseen kohteeseen.

Hajauttaminen onnistuu palvelussa helposti, sillä uusia kohteita avataan sijoittajille monta kertaa vuoden aikana. Hajauttamisesta ei myöskään synny mitään ylimääräisiä hallinnointikuluja.

Sijoittamisessa pätee sama lainalaisuus kuin kaikessa kaupankäynnissä, jossa kysynnän on  kohdattava tarjonta. As Oy Lummettaren rakentamisaikaista rahoitusta varten keräämän lainan korko nostettiinkin 13 prosenttiin, mikä vastaa paremmin kohteen luokitusta ja sijoittajien tarpeita.

Sijoittaminen rakennusalaan on hyvin konkreettista, siinä työn eteneminen näkyy. Usein ihmisiä kiinnostaakin tietää, miten sijoituksen kohteena oleva rakennusprojekti etenee.

Päivitämme groundfunding.fi-sivuille tietoja ja kuvia projektin edetessä. Ovatpa jotkut myös käyneet rakennustyömaalla tutustumassa, mikä on aivan mahdollista, Henrik Arén toteaa.

screen-shot-2016-09-19-at-11-13-45

Korkeatasoinen resort-alue nousee Eerikkilään

Uusi kohde Eerikkilä Resort aukesi sijoittajille tänään! Se on palvelumme ensimmäinen loma-asuntokohde.

 

Mitä rakennetaan ja minne?

Eerikkilä Resort on loma-asuntokokonaisuus, joka käsittää lomahuoneistoja sekä huviloita. Se nousee Eerikkilän Urheiluopiston yhteyteen, Tammelaan. Eerikkilä Resort rakennetaan kolmessa vaiheessa, ja ensimmäisenä rakennetaan 16 lomahuoneistoa ja seitsemän korkeatasoista huvilaa. Lomahuoneistojen sekä huviloiden rakentaminen on aloitettu syksyllä 2016 ja alueen rakentaminen on täydessä käynnissä. Lomahuoneistot valmistuvat suunnitelman mukaan syksyllä ja huvilat loppuvuodesta 2017.

 

Kuka hakee rahoitusta?

Rahoituksenhakijana on seitsemää rakenteilla olevaa huvilaa hallinnoiva Kiinteistö Oy Tammelan huvilat 1. Kohteen rakennuttajayhtiönä toimii Villa Building Oy, joka on resort-hanketta varten perustettu yhtiö. Se vastaa hankkeen kaikkien vaiheiden rakentamisesta. Haettava rahoitus käytetään lomahuviloiden rakentamisen rahoittamiseen.

 

Mitkä ovat lainaehdot?

  • 7,00 % vuotuinen korko (kertalyhenteinen)
  • Vakuudellinen
  • Laina-aika 31.12.2018 asti
  • Minimisijoitus 3 000 €
  • Rahoitustavoite 700 000 €

 

Vastaamme mielellämme kohteeseen liittyviin kysymyksiin!

info@groundfunding.fi | puh. 010 324 6300

_DSC1117

Kalevankadun projekti – Asunnot myyty ja laina maksettu takaisin!

Groundfunding järjesti touko-kesäkuussa 2016 rahoituskierroksen, jossa sijoittajat saivat osallistua Helsingin Kampissa sijaitsevan remonttikohteen rahoittamiseen. Kalevankadulla sijaitsevassa kohteessa remontoitiin lattiasta kattoon ylimmän kerroksen suuri, yli 200 neliön kattohuoneisto. Remontin yhteydessä asunto muutettiin kahdeksi pienemmäksi asunnoksi. Kohteen toteuttajana ja rahoituksen hakijana toimi kiinteistökehitysyhtiö PH-Asunnot Oy. Yhtiö keräsi rahoitusta palvelumme kautta 50:ltä sijoittajalta yhteensä 205 500 euroa. Sijoittajille yhtiö lupasi 12 %:n vuotuisen koron.

 

Voimme iloksemme ilmoittaa, että projekti on saatu onnistuneesti maaliin. Molemmat asunnot on myyty, joten projekti saatettiin maaliin suunnitellussa aikataulussa. Kuvia tyylikkäistä asunnoista pääset ihastelemaan tästä. Groundfundingin kautta kohteeseen sijoittaneille tämä tarkoittaa sitä, että heille on velkasopimuksen ehtojen mukaisesti maksettu takaisin heidän sijoittamansa pääoma korkoineen.

 

Kalevankadun kohteesta ehti tulla ensimmäinen Groundfundingin kautta rahoitettu kohde, joka on saatettu maaliin ja takaisinmaksu suoritettu sijoittajille. Kiitämme yhteistyöstä hankkeen toteuttanutta PH-Asunnot Oy:tä sekä tietenkin kaikkia kohteeseen sijoittaneita! Tästä on hyvä jatkaa kohti uusia projekteja.

scaffold-1207389_960_720

Ryhmärakentaminen – vaihtoehtoinen tapa hankkia asunto

Ryhmärakentaminen (tai ryhmärakennuttaminen) on mielenkiintoinen ja vaihtoehtoinen tapa hankkia asunto perinteiseen perustajaurakointiin pohjautuvaan tapaan verrattuna. Ryhmärakentamisen perusajatus on, että joukko ihmisiä rakennuttaa itse tulevan kotinsa, joko suoraan tai asunto-osakeyhtiön välityksellä. Se ei mallina ole joukkorahoituksen tapaan mikään uusi keksintö, mutta se on viimeisten vuosien aikana yleistynyt ja lisännyt suosiotaan.

Rakennuttajaryhmä voi koostua entuudestaan toisilleen tutuista ihmisistä, tai ryhmä voidaan koota projektissa mukana olevan ulkopuolisen rakennuttajakonsultin avulla. Rakennuttajakonsulttina toimivalla rakennusyrityksellä on vahva rooli hankkeen läpiviennissä. Se mm. kilpailuttaa suunnittelijat, hoitaa lupa-asiat ja järjestää työmaavalvonnan. Joissain tapauksissa konsultti toimii myös urakoitsijana eli vastaa asuntojen rakentamisesta.

 

Lopputuloksena asukkaan näköinen koti

Asunto-osakeyhtiömuotoisessa ryhmärakentamismallissa rakennuttajana toimii asunto-osakeyhtiö, jonka osakkaita rakennuttajaryhmän jäsenet ovat. Ryhmärakentamishanke voi käynnistyä ryhmän aloitteesta, joka palkkaa rakennuttajakonsultin projektin johtoon. Toisaalta ryhmän kasaajana voi toimia myös rakennuttajakonsultti, joka kerää yhteen tarvittavan määrän ihmisiä. Suuremmissa kohteissa rakennuttajakonsultin käyttö on yleistä. Konsultti suunnittelee aluksi yhdessä pienemmän ydinryhmän kanssa kohteen tiettyyn pisteeseen asti, jonka jälkeen mukaan projektiin voi hypätä kuka tahansa. Tällöin pääsee vielä vaikuttamaan tulevaan asuntoonsa.

Verrattuna perinteiseen asunto-osakkeen ostoon perustajaurakoitsijalta, ryhmärakentamisessa korostuu vahvasti yhteisöllisyys ja laajat vaikutusmahdollisuudet. Lisäksi rakennuttajana toimivat tulevat asukkaat maksavat vain rakennuskustannukset ja rakennuttajan tai urakoitsijan katteen osuus jää pois. Vaikutusmahdollisuuksista johtuen ryhmärakentamisella toteutetuista asunnoista jokainen on ostajansa toiveiden mukaan tehty ja harvoin löytyy kahta täysin samanlaista asuntoa. Vaikuttamaan pääsee niin taloyhtiön yhteisiin tiloihin kuin tulevan oman asuntonsa pohjaratkaisuun ja väliseinistä aina pistorasioiden paikkoihin asti.

 

Lain tuonut pelisäännöt, pankit vielä empivät

Syyskuussa 2015 voimaan astunut ryhmärakennuttamislaki on tuonut pelisäännöt hankkeiden toteuttamiseen. Laki lisäsi voimaan tullessaan mm. rakennuttajakonsultin sekä urakoitsijan vastuita. Lain tarkoitus oli parantaa ryhmärakennuttajien oikeudellista asemaa ja helpottaa  hankkeiden rahoituksen järjestämistä, mutta kaikki eivät pidä sitä täysin onnistuneena. Arvostelu on kohdistunut juuri käytettävien konsulttien ja urakoitsijoiden vastuiden suureen määrään. Sääntelyllä on ollut positiivisiakin vaikutuksia, sillä lain myötä ainakin Helsingin kaupunki on varannut tontteja erityisesti ryhmärakentamishankkeita varten. Tällä hetkellä hankkeita on käynnissä esimerkiksi Helsingin Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa.

Pankit eivät ole mielellään lähteneet rahoittamaan ryhmärakentamishankkeita, koska malli on vielä niin uusi, hankkeet kohtuullisen pieniä ja niitä on toteutettu verrattaen vähän. Pankkien varovaisesta suhtautumisesta johtuen omaa kotiaan rakennuttavien on oltava valmiita rahoittamaan rakentamista omilla varoillaan ennen kuin pankki on halukas tulemaan mukaan. Tavallisesta poiketen pankit eivät ole hyväksyneet rakennettavan talon asunto-osakkeita lainan vakuudeksi. Tämä on johtanut siihen, että rakennuttajaryhmän on järjestettävä hankkeen rakentamisen aikainen rahoitus muulla tavalla. Pankki on hyväksynyt vakuudeksi vamiiksi rakennetun talon myöntänyt yhtiölainan vasta sen valmistumisen jälkeen.

financial-equalization-1015309_960_720

Velan vipuvaikutus kiinteistösijoittamisessa

Alhaisten korkojen aika houkuttelee monia suoraan kiinteistösijoittamiseen, koska tuottoa on helppo velalla “vivuttaa”. Vipu tarkoittaa sijoituksen kokonaissummasta olevaa lainaosuutta, jolla pienennetään oman pääoman tarvetta ja samalla nostetaan pääomalle saatua tuottoa. Vivun toiminta on yksinkertainen ja seuraavan esimerkin avulla kuvataan, kuinka vivuttamalla pystyy nostamaan oman pääoman tuottoa.

 

Kuvataan esimerkkiä tyypillisellä Tampereella sijaitsevalla sijoitusyksiöllä, jonka hinta on 100 000 € ja jonka vuosituotto on 7% sisältäen vuokratuoton sekä arvonnousun. Puhutaan myös vain bruttotuotoista, joista vivun lainakulut vähennetään. Sijoittamalla omaa pääomaa asunnon kokonaissumman verran sijoittajan bruttotuotto on 7 000€ vuodessa. Tämä absoluuttinen summa pysyy siis vakiona, mutta kuten alla olevat laskelma todentaa, summan suhde sijoitettuun omaan pääomaan kasvaa sitä mukaa, kun vipu eli velan osuus kasvaa.

 

  • Vipu: 50% = 50 000 €, OPO: 50% = 50 000 €
    • 7 000 € / 50 000 € = 14%
  • Vipu: 60% = 60 000 €, OPO: 40% = 40 000 €
    • 7 000 € / 40 000 € = 17,5 %
  • Vipu: 70% = 70 000 €, OPO: 30% = 30 000 €
    • 7 000 € / 30 000 € = 23 %

 

Tähän mennessä vaikuttaa siis siltä, että vivuttamalla pystyy henkilökohtaisia tulojaan nostamaan huomattavasti. Vivuttaessa täytyy kuitenkin muistaa, että lainan korot ja lyhennykset täytyy vähentää bruttotuloista. Mitä suurempi vipu, sitä suuremmat ovat myös lainan absoluuttiset kulut. Jos lainan korko on 2% ja lyhennys 4 % lainapääomasta laina-ajan ollessa 25 vuotta, tulee vuosittaisesta tuotosta vähentää seuraavat kustannukset.

 

  • Vipu: 50 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 50 000 € * 2% = 1 000 €
    • 50 000 € * 4% = 2 000 €
    • Yhteensä = 3 000 €
  • Vipu: 60 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 60 000 € * 2% = 1 200 €
    • 60 000 € * 4% = 2 400 €
    • Yhteensä = 3 600 €
  • Vipu: 70 000 €, Korko: 2%, Lyhennys: 4%
    • 70 000 € * 2% = 1 400 €
    • 70 000 € * 4% = 2 800 €
    • Yhteensä = 4 200 €

 

Yllä lasketut lainan kustannukset tulee vähentää kokonaistuotosta, jotta saadaan laskettua uusi absoluuttinen vuosituotto sekä tuottoprosentti.

 

  • OPO: 50 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 000 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 3 000 € = 4 000 €
    • OPO-Tuotto %: 4 000 € / 50 000 € = 8%
  • OPO: 40 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 3 600 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 3 600 € = 3 400 €
    • OPO-Tuotto %: 3 400 € / 40 000 € = 8,5%
  • OPO: 30 000 €, Bruttotuotto: 7 000 €, Kulut 4 200 €
    • Nettotuotto: 7 000 € – 4 200 € = 2 800 €
    • OPO-Tuotto %: 2 800 € / 30 000 € = 9,33%

 

Esimerkki osoittaa, että vivuttamalla oman pääoman tuottoa pystyy nostamaan seitsemästä prosentista lähes kymmeneen. Vivuttamisen huono puoli on kuitenkin sen tuoma riski. Vaikka korkea velkaosuus lisää oman pääoman tuottoa, lisää se myös kustannuksia ja pahimmassa tapauksessa aiheuttaa velan vaikeuksia takaisinmaksuun, jos asunto on pitkään vuokraamatta. Suorassa sijoittamisessa on myös asunnon hallinnointiin ja huolenpitoon liittyvät riskit ja kulut, jolloin todellinen tuotto jää todennäköisesti odotettua tuottoa pienemmäksi. Täytyy myös muistaa, että sijoitusasunnon tuotot voivat todellisuudessa jäädä rahoituskulujen vuoksi negatiivisiksi. Tämä johtuu siitä, että yllä mainittu tuotto lasketaan sekä ”osinkoina” tuloutuvista vuokratuotoista että sijoituskohteen arvonnoususta.

 

Mikäli kuitenkin haluaa säästyä velan käytön aiheuttamalta riskiltä ja suoran kiinteistösijoittamisen mukanaan tuomalta päänvaivalta, tarjoaa Groundfunding vaihtoehtoisen ja huomattavasti helpomman tavan sijoittaa kiinteistökohteisiin.

 

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj

 

profit-1015277_960_720

Markkinoiden vaikutus kiinteistösijoitusten tuottoihin

Kuten aiemmin julkaistussa blogitekstissä mikro- ja makromarkkinoista mainittiin, kiinteistöjen eri osamarkkinoilla voi olla asuntojen hintakehityksessä suuriakin eroja. Tästä johtuen myös asuntosijoittajan tulee tietää minne kannattaa sijoittaa, jotta sijoitukselleen saa parhaan mahdollisen tuoton. Tämä teksti käsittelee sijoitusasunnon omistavan sijoittajan tuoton muodostumista ja tiivistää erot eri markkinoiden vaikutuksesta tuoton komponentteihin.

Oman pääoman ehtoisen asuntosijoittamisen (kuten myös osakesijoittamisen) vuosituotto koostuu kahdesta osasta: vuokratuotto (osinkotuotto) ja kiinteistön (osakkeen) arvonnousu. Nämä kokonaistuoton osat voivat eri alueille vaihdella rajustikin, johtuen erilaisesta kysynnästä eri mikromarkkinoilla. Tietoinen sijoittaja osaa erottaa nämä kaksi tuottomekanismia toisistaan sillä perusteella, minkälainen hänen sijoitustapansa on ja minkälaista tuottoa hän sijoitukselleen odottaa.

Kun pitkäaikaiselle sijoitukselle halutaan saada korkeaa tuottoa jatkuvan kassavirran kautta, sijoittajan on hyvä tietää millä markkinoilla asunnon hintaan suhteutettu vuokratuotto on kaikkein korkein. Tällöin sijoittaja pystyy maksimoimaan ”osinkotulonsa” ja pääsee nauttimaan kuukausittain saatavasta kassavirrasta. Kun sijoittajalla on puolestaan kiikarissa pääoman kierrättäminen lyhyellä aikavälillä ja jatkuva sijoitusvarallisuuden kasvattaminen tulee sijoittajan toimia markkinoilla, joilla kiinteistöjen arvot ovat kovimmassa nousussa ja kysyntä on kovaa. Tällaisilla markkinoilla sijoittaja pystyy nopeallakin tahdilla velkavipua hyödyntäen saamaan korkeaa tuottoa sijoitetulle pääomalle. Samalla tietenkin nauttien asunnosta saatavista vuokratuotoista. Koska näitä eroja selkeästi löytyy, on sijoittajan hyvä tietää osamarkkinoiden eroista. Pellervon Taloustutkimus PTT:n tekemä tuottotutkimus tutkii näiden tuottomekanismien eroja muutamalla eri osamarkkinalla ja tiivistää nämä odotukset.

Toisin kun yleisesti oletetaan, parhaat sijoitusasunnot eivät välttämättä aina sijaitse Helsingissä, vaikka asuntojen arvonnousu olisikin keskusta-alueiden pienissä asunnoissa korkeinta. Tämä käy ilmi PTT:n tutkimuksesta, sillä sen mukaan Helsingin keskustaa korkeampaa vuokratuottoa sijoitusasunnolleen saa esimerkiksi kehyskunnissa. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat matalampia, mutta neliövuokrat voivat olla hyvinkin lähellä Helsingin keskustan asuntoja. Asuntoihin sijoittavan onkin siis hyvä tutkia markkinoita ja lukea esimerkiksi markkinakatsauksia päätöksiä tehdessään.

Vaikka kiinteistöjä usein pidetäänkin oikealla alueella hyvin pienen riskin sijoituksena, on molemmissa sijoitustavoissa kuitenkin omat riskinsä. Pitkäaikaisissa vuokralle tarkoitetuissa kiinteistöissä on aina vuokralaiseen liittyvät riskit (saanti, huolenpito jne.). Lyhyen aikavälin asuntosijoittamisessa taas riskinä on suhdannevaihtelut ja asuntojen hintojen romahtaminen johtuen ulkoisista tekijöistä.

Niklas Vuorinen
Groundfunding Oyj